คู่มือสำหรับเจ้าของที่ปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

5 ขั้นตอนในการหาลูกค้าเพื่อเช่าคอนโดหรือบ้านของคุณ

ก่อนที่จะหาลูกค้าที่จะมาเช่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ให้พิจารณาก่อนว่าการให้เช่าเป็นทางเลือกที่เหมาะสมสำหรับสถานการณ์ของคุณหรือไม่ ถ้าคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์นี้ครั้งแรกจากผู้พัฒนาโครงการและเป้าหมายหลักของคุณคือการขายในอนาคตอันใกล้ การปล่อยให้ห้องว่างเพื่อรักษาคอนโดหรือบ้านให้ยัง "ใหม่" อาจเป็นทางเลือกที่เหมาะสมกว่า เพราะจะช่วยเพิ่มมูลค่าในการขาย ในขณะที่ห้องชุดหรือบ้านที่ผ่านการพักอาศัยแล้ว อาจจะมีมูลค่าที่น้อยลง

หากคุณตัดสินใจว่าการให้เช่าเป็นแนวทางที่เหมาะสม การเข้าใจว่าลูกค้าที่มีศักยภาพความเป็นไปได้สำหรับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณเป็นอย่างไร คือขั้นตอนที่สำคัญที่สุดในการดึงดูดผู้เช่าเหล่านั้นได้ เจ้าของคอนโดหรือบ้านจำเป็นที่จะต้องมีความรอบคอบมากที่สุด ในขั้นตอนของการลงทุนด้านนี้ เนื่องจากจะเป็นตัวกำหนดความสำเร็จหรือความล้มเหลวในธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณได้

เพื่อให้ได้กำไรสูงสุด ผู้ให้เช่าต้องพิจารณาข้อดีข้อเสียของทำเลที่ตั้งอสังหาริมทรัพย์ จากนั้นจึงเริ่มพิจารณาว่าต้องการได้รับผู้เช่าประเภทใด วิธีที่ดีที่สุดในการจูงใจผู้เช่าคือ ผ่านการออกแบบดีไซน์คอนโดหรือบ้่านและการทำการตลาด

1. เข้าใจระดับความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์

การเข้าใจระดับความต้องการโดยเฉพาะในตลาดของอสังหาริมทรัพย์นั้น สามารถช่วยคุณในการตัดสินใจว่า ควรตั้งเรทค่าเช่าที่เท่าไหร่ และสามารถดึงดูดผู้เช่าประเภทใดให้เข้ามาได้บ้าง การขนส่งมวลชนที่ดี มีพื้นที่สีเขียว เป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ และย่านใกล้สถานความบันเทิงต่างๆ เช่น ร้านอาหาร บาร์ และห้างสรรพสินค้า ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อความต้องการในตลาด

สิ่งอำนวยความสะดวกใกล้เคียง จะช่วยทำให้กลุ่มคนเฉพาะสนใจอสังหาริมทรัพย์ของคุณมากขึ้น ตัวอย่างเช่น หากคอนโดหรือบ้านของคุณอยู่ในย่านที่มีโรงเรียนและมหาวิทยาลัย เป้าหมายครอบครัวหรือนักศึกษาอาจเป็นกลุ่มผู้เช่าที่เหมาะสม หรือการมี โรงพยาบาลเอกชนที่อยู่ใกล้เคียง อาจเป็นไอเดียที่ดี ที่เหมาะสมและตอบสนองความต้องการของผู้เช่าที่เป็นผู้สูงอายุ ก็เป็นได้เช่นกัน

เพื่อให้เข้าใจความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ดียิ่งขึ้น ควร เปรียบเทียบราคาอสังหาริมทรัพย์ บนเว็บไซต์ของเรา เพื่อชมการออกแบบตกแต่ง ราคาของคอนโดหรือบ้านแต่ละโครงการหรือย่านต่างๆ เพื่อเห็นความแตกต่างและช่วยให้คุณสามารถมองภาพออกว่าผู้เช่าประเภทใดในตลาดที่เหมาะสมกับอสังหาริมทรัพย์ของคุณ

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ควรพยายามเปิดใจให้กว้าง และปรับความคาดหวังตามตลาดโดยรวม บ่อยครั้งที่ผู้ให้เช่าต้องเผชิญกับทรัพย์สินที่ถูกปล่อยให้ว่างเปล่า สูญเสียรายได้จากการเช่า เพราะไม่ยืดหยุ่นและปรับตัวให้เข้ากับตลาด การเปรียบเทียบราคาในตลาดและปรับตัวตามตลาด สามารถช่วยทำให้การลงทุนของคุณเกิดประสิทธิภาพสูงสุดได้

2. ตัดสินใจเลือกระหว่างผู้เช่าระยะสั้นหรือระยะยาว

การตัดสินใจว่าอยากเน้นผู้เช่าแบบระยะสั้น หรือ ระยะยาว ขึ้นอยู่กับว่า คุณต้องการใช้เวลาในการบริหารดูแลมากน้อยเพียงใด ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ คุณสามารถเรียกเก็บเงินผู้เช่าระยะสั้นในอัตราต่อคืนที่สูงกว่า แต่การเช่าระยะสั้นนี้ มาพร้อมกับความคาดหวังจากผู้เช่าว่าจะได้รับบริการเพิ่มเติม เช่น การเช็คอินและเช็คเอาต์ที่บ่อยครั้ง การดูแลทำความสะอาดที่บ่อยครั้ง พนักงานขับรถรับส่ง และการให้อุปกรณ์เครื่องครัวหรืออื่นๆ

นอกจากบริการเสริมแล้ว คุณจะต้องแบกรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าสาธารณูปโภค และการตลาดเพิ่มเติมเพื่อให้ห้องมีผู้เข้าพักอย่างสม่ำเสมอ

ในทางกลับกัน ผู้เช่าระยะยาวมักต้องการการบำรุงรักษาน้อยกว่าโดยถ้าคิดค่าธรรมเนียมเป็นเรทราคาต่อคืน อาจจะเป็นราคาที่ต่ำกว่า แต่อาจเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับเจ้าของบ้านที่ต้องการแหล่งรายได้แบบ Passive Income คือ สร้างรายรับกลับมาอย่างสม่ำเสมอจากสินทรัพย์ที่ลงทุน เป็นการให้เงินทำงาน และมีเป้าหมายหลักในภายหลังคือการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นๆเพื่อทำกำไรในจังหวะที่เหมาะสม

ในประเทศไทย สัญญาเช่าระยะยาวมักถือว่ามีระยะเวลา 1 ปีขึ้นไป ในขณะที่สัญญาเช่าระยะสั้นอาจเป็นรายครึ่งปีหรือรายเดือน ในบางกรณีก็มีการเช่ารายคืนด้วย

การเช่าระยะสั้นถูกกฎหมายในประเทศไทยหรือไม่?

การเช่าระยะสั้นในประเทศไทยถูกกฎหมายในบางกรณี แม้ว่า ระยะเวลาเช่าที่ต่ำกว่า 30 วันจะถูกจำกัดเฉพาะทรัพย์สินที่มีใบอนุญาตโรงแรมกฎหมายไทยหลายฉบับมีข้อจำกัดเข้มงวดเกี่ยวกับการดำเนินการที่ได้รับอนุญาต ยกตัวอย่างเช่น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 ทำให้การดำเนินกิจกรรมเชิงพาณิชย์ในพื้นที่ที่ไม่ได้กำหนดไว้สำหรับกิจกรรมดังกล่าวเป็นสิ่งผิดกฎหมาย

พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ก็ทำให้การเช่าระยะสั้นเป็นเรื่องยากเช่นกัน การเช่าแบบ Airbnb ที่มีระยะเวลาน้อยกว่า 30 วันถือเป็นสิ่งผิดกฎหมายในประเทศไทย เว้นแต่ทรัพย์สินจะจดทะเบียนเป็นโรงแรมตามพระราชบัญญัติ เจ้าของที่พักบางรายโต้แย้งเรื่องนี้ แต่ในปี 2561 คำตัดสินของศาลในหัวหินได้สร้างบรรทัดฐาน โดยปรับเจ้าของที่พักสองรายที่ถูกมองว่าละเมิดพระราชบัญญัติโรงแรม

3. เตรียมอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้เช่า

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องเตรียมทรัพย์สินอย่างละเอียดสำหรับผู้เช่าเพื่อ ความพึงพอใจของผู้เช่าและการป้องกันอันตราย- ซึ่งควรรวมถึงการตรวจสอบทรัพย์สินเพื่อหาข้อบกพร่อง ตำหนิ การติดตั้งที่ผิดพลาด และข้ออื่นๆที่เกี่ยวกับด้านความปลอดภัย

สิ่งที่ต้องตรวจสอบให้แน่ใจในการเตรียมทรัพย์สิน ได้แก่:

• การติดตั้งน้ำ เช่น ชักโครก ก๊อกน้ำอ่างล้างหน้า และฝักบัว ไม่รั่วซึม
• เครื่องทำน้ำอุ่นในฝักบัวทำงานได้ดี
• ปลั๊กไฟจ่ายไฟฟ้าและไฟทำงานได้
• เครื่องใช้ไฟฟ้าที่ให้บริการ เช่น เตา เครื่องดูดควัน เครื่องซักผ้า และเครื่องอบผ้าทำงานอย่างเหมาะสม
• ไม่มีข้อบกพร่องที่ชัดเจนมากในห้องหรือบ้านตามบริเวณต่างๆ เช่น พื้น ผนัง ประตู หน้าต่าง และเคาน์เตอร์

และสุดท้าย ห้องหรือบ้านควรได้รับการทำความสะอาดอย่างดี และต้องได้รับการบริการเช็ค หรือล้างเครื่องปรับอากาศก่อนที่ผู้เช่าจะย้ายเข้ามา

ความรับผิดชอบ ความรับผิด และการประกันภัย

ความรับผิดชอบ ความรับผิด และการประกันภัย เป็นสามปัจจัยสำคัญที่ ผู้ให้เช่าต้องใส่ใจอย่างมาก เมื่อมีการรับผู้เช่าในประเทศไทย ในกรณีของทรัพย์สินที่จดทะเบียนในบริษัทจำกัด ความรับผิดของเจ้าของจะจำกัดอยู่ที่มูลค่าของหุ้นที่สมทบในบริษัท ส่วนเจ้าของทรัพย์สินส่วนบุคคลทั่วไป มีความรับผิดไม่จำกัดตามหลักเทคนิค

ความรับผิดของผู้ครอบครองมีผลบังคับใช้ ซึ่งหมายความว่า เจ้าของทรัพย์สินต้องรับผิดชอบต่อความปลอดภัยของผู้เช่า- การเรียกร้องที่อาจเกิดขึ้นอาจมาจากวัสดุอันตรายที่ใช้ในระหว่างการก่อสร้าง ปัญหาด้านโครงสร้าง และปัญหาเกี่ยวกับเครื่องใช้ในห้อง

เจ้าของทรัพย์สินต้องทำประกันภัยตามกฎหมายทรัพย์สินของไทย ซึ่งอาจรวมถึงการประกันความรับผิด การประกันโจรกรรม การประกันอัคคีภัย และแม้แต่การประกันค่าตอบแทนคนงานหากคุณมีพนักงาน

อีกวิธีที่สามารถปกป้องผู้ให้เช่าได้อย่างดี คือการถ่ายภาพ ถ่ายวิดิโอ และแนบรวมกับเอกสารการเช่า หรืออัปเดตร่วมกันกับทางผู้เช่าตั้งแต่ก่อนการย้ายเข้าพัก

4. ออกแบบคอนโดหรือบ้านของคุณ

การดีไซน์รูปแบบอสังหาริมทรัพย์ของคุณ จะส่งผลต่อการดึงดูดประเภทของลูกค้าที่มาเช่า ตามที่คุณคาดหวังได้ หากยูนิตของคุณมีเพียง 1 ห้องนอน และมีอ่างจากุซซี่ในตัว ก็อาจจะเหมาะกับคนโสดหรือพักคนเดียวมากกว่า หากมีห้องนอนใหญ่ และมีห้องเล็กอีกหลายห้อง พร้อมระบบป้องกันความปลอดภัยของเด็ก เป้าหมายผู้เช่ารูปแบบครอบครัวอาจจะเหมาะสมกับรูปแบบห้องประเภทนี้

การใช้พื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพ และการติดตั้งของตกแต่งบ้านที่สร้างความสวยงาม เป็นอีกส่วนสำคัญในขั้นตอนการออกแบบ สไตล์หรือดีไซน์บางอย่างที่ช่วยทำให้อสังหาริมทรัพย์ของคุณน่าสนใจและดึงดูด ได้แก่

• การแขวนกระจกบานใหญ่บนผนัง โดยเฉพาะอย่างยิ่งตรงข้ามกับหน้าต่าง สิ่งนี้สามารถสร้างความรู้สึกที่ทำให้ห้องดูกว้างขวาง และมีประโยชน์เพิ่มเติมในการช่วยนำแสงธรรมชาติเข้ามาภายในมากขึ้น
• จัดการวางเฟอร์นิเจอร์ พรม หรือของตกแต่งอย่างเหมาะสม และแยกพื้นที่อเนกประสงค์ให้ดูกว้างขวางที่สุด
• ใช้โทนสีทาผนังหรือวอลเปเปอร์เป็นโทนสีอ่อน เพื่อทำให้ห้องดูโปร่งและกว้างขึ้น

นอกจากนี้ ความคิดที่ดีและสำคัญอีกข้อ คือการเลือกเฟอร์นิเจอร์ที่มีคุณภาพและทนทาน วัสดุที่ทำความสะอาดง่าย เพื่อความเหมาะสมในการปล่อยเช่าในระยะยาว ที่อาจจะมีผู้เช่าที่พักอาศัยหลายปีหรือใช้งานเฟอร์นิเจอร์ค่อนข้างเยอะ

5. ทำการตลาดอสังหาริมทรัพย์ของคุณเพื่อให้เช่า

การทำการตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าอย่างมีประสิทธิภาพ สามารถช่วยเพิ่มความสนใจในคอนโดหรือบ้านของคุณได้- ซึ่งจะทำเพิ่มโอกาสที่คุณจะได้รับผู้พักอาศัยที่มีคุณภาพ และคุณจะมีศักยภาพในการเลือกได้มากขึ้นอีกด้วย

การทำการตลาดนั้น เริ่มต้นจากการถ่ายรูปภาพที่สวยงาม ชัดเจน มีคุณภาพ ของอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ซึ่งเป้าหมายของการถ่ายรูปภาพที่มีประสิทธิภาพนั้น จะช่วยให้ผู้เช่าได้เห็นรูปแบบ การตกแต่งของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆอย่างชัดเจนและเข้าถึงง่ายขึ้น

หากคุณจัดการดูแลการตลาดด้วยตัวคุณเองทั้งหมด คุณสามารถโพสต์รูปภาพ ลงบนเว็บไซต์ของคุณเอง และสร้างแคมเปญการตลาดเพื่อสร้างการเข้าชม ไปยังเว็บไซต์นั้นๆของคุณ รวมทั้งการเพิ่มประสิทธิภาพการค้นหาหรือที่เรียกว่า Search Engine Optimization (SEO) เช่น การจัดรูปแบบเว็บไซต์และการเขียนบทความรวมถึงการโฆษณาบน Google อีกด้วย

นอกเหนือจากการตลาดแล้ว ยังมีงานด้านอื่นๆอีกที่เกี่ยวข้องกับการพบเจอลูกค้า เช่น การพูดคุยตอบคำถาม การคัดกรองผู้เช่าที่มีศักยภาพ การจัดการวันเข้าพักของลูกค้า

การจ้างบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

การจ้างบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อ ช่วยทำการตลาด และบริการลูกค้าที่จะเป็นผู้เช่าของคุณ เป็นตัวเลือกที่ช่วยประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายสำหรับเจ้าของทรัพย์ ทั้งรายใหญ่และรายย่อย

ในประเทศไทยนั้น บริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ควรได้รับใบอนุญาต TREBA อย่างถูกต้อง เช่นเดียวกับ บริษัท PropertySights Real Estate- ประโยชน์ที่คุณจะได้จากความเชี่ยวชาญของทีมเรา มีหลายประการ รวมถึงการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีในตลาดอสังหาริมทรัพย์กับกลุ่มเป้าหมายของคุณ กับตัวแทนอื่นๆที่มีชื่อเสียงหลากหลาย และช่องทางการทำตลาดที่เชื่อถือได้

บริษัทหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ คิดอัตราค่าคอมมิชชั่นมาตรฐานตามระยะเวลาเช่า โดยทั่วไปจะรวมบริการด้านการตลาด การดูแลจัดเตรียมเอกสานสัญญาเช่า และการจัดการวันย้ายเข้า - ย้ายออก ของผู้เช่า โดยค่าคอมมิชชั่นมีดังนี้:

• คอมมิชชั่น เท่ากับ ค่าเช่า 2 เดือน สำหรับสัญญาเช่า 3 ปี
• คอมมิชชั่น เท่ากับ ค่าเช่า 1.5 เดือน สำหรับสัญญาเช่า 2 ปี
• คอมมิชชั่น เท่ากับ 1 เดือน สำหรับสัญญาเช่า 1 ปี
• คอมมิชชั่น เท่ากับ ค่าเช่า 0.5 เดือน สำหรับสัญญาเช่า 6 เดือน

การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ภาระผูกพันอย่างต่อเนื่องสำหรับเจ้าของทรัพย์ซึ่งเกี่ยวข้องกับการเตรียมสัญญา การจัดการเงินมัดจำการจ่ายค่าเช่า การทำความสะอาดและจัดระเบียบห้องสำหรับผู้เช่าใหม่ และการช่วยเหลือผู้เช่าตลอดระยะเวลาของสัญญาเช่า

ในขณะที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางรายจัดการหน้าที่เหล่านี้ด้วยตนเอง แต่เจ้าของอีกหลายๆท่าน มองว่าสะดวกกว่าในการ ใช้บริการ property management services หรือ การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ซึ่งสำหรับเจ้าของที่อยู่ต่างประเทศ หรือไม่มีเวลาดูแลส่วนนี้ จะมั่นใจได้ว่าอสังหาริมทรัพย์อยู่ภายใต้การดูแลของมืออาชีพ

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ใช้เวลานานแค่ไหน ในการหาผู้เช่า?

โดยปกติ จะใช้เวลา 1-3 เดือน เพื่อหาผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ แต่อย่างไรก็ตามก็ขึ้นอยู่ปัจจัยหลายประการด้วย ได้แก่:

• การตกแต่งภายในของยูนิต ทัศนียภาพ วิวภายนอก และรูปแบบของ floorplan
• ราคาเช่า เมื่อเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ที่ใกล้เคียงกัน
• สภาพเศรษฐกิจโดยรวม
• อายุของอาคาร
• ทำเลที่ตั้งของคอนโดหรือบ้าน
• ประสิทธิภาพของการทำการตลาด

จะเกิดอะไรขึ้นหากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า?

หากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ข้อตกลงที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าจะมีผลบังคับใช้หากวันครบกำหนดชำระค่าเช่าผ่านไปแล้ว อาจมีระยะเวลาผ่อนผันไม่กี่วัน ตามด้วยค่าธรรมเนียมการชำระค่าเช่าที่ล่าช้าค้างชำระรายวัน โดยเป็นเวลา 1-2 สัปดาห์ แต่หากผู้เช่ายังไม่ได้จ่ายเงินหลังจากนั้น ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์ที่จะยืดห้องคืน และผู้เช่าจะต้องย้ายออกโดยทันที

การแก้ไข พ.ร.บ. การควบคุมการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 ระบุว่าหากผู้เช่าไม่ชำระเงินตามปกติ ผู้ให้เช่าสามารถห้ามไม่ให้พวกเขาเข้าไปในทรัพย์สินได้ กฎหมายฉบับเดียวกันนี้อนุญาตให้ผู้ให้เช่าเก็บเงินมัดจำ 3 เดือนเป็นเงินประกัน ซึ่งสามารถยึดได้หากผู้เช่าละเมิดสัญญาเช่า

ข้อมูลใดบ้างที่สัญญาเช่าในประเทศไทยควรมี?

วีซ่า lease agreement in Thailand should contain the following information:

• ระยะเวลาการเช่า (Lease term)
• ข้อมูลผู้เช่า (Tenant information) รวมถึง ชื่อ นามสกุล ของสมาชิกทุกคนที่อาศัยอยู่ในคอนโดหรือบ้าน
• ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (Property information) รวมถึงที่อยู่และชื่อเจ้าของ
• รายละเอียดเงินประกัน (Security deposit details) รวมถึงจำนวนเงินและเงื่อนไข
• รายละเอียดค่าเช่า (Rent details) ระบุจำนวนเงิน วันครบกำหนดชำระ และนโยบายค่าปรับการชำระเงินล่าช้า
• ผู้รับผิดชอบในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาคอนโดหรือบ้าน
• เฟอร์นิเจอร์ (Furnishings) โดยมีรูปภาพก่อนที่ผู้เช่าจะย้ายเข้า พร้อมทั้งราคาการซ่อมหรือเปลี่ยนใหม่ในกรณีที่เกิดความเสียหายจากผู้เช่า
• นโยบาย ข้อจำกัด และกฎเกณฑ์เพิ่มเติมต่างๆ เช่น สัตว์เลี้ยง ที่จอดรถ และการให้เช่าช่วง

For more information on renting out real estate in Thailand, contact PropertySights Real Estate’s team of licensed professionals today.