นิยามของการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์
การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ คือ รายงานเชิงละเอียดซึ่งจัดทําขึ้นจากการสํารวจและศึกษา คุณลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ แล้วจึงแสดงความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ
โดยการประเมินจะรวมถึง การสํารวจที่ดินเพื่อหาขนาดและเขตแดนรวมถึงปัจจัยอื่นๆ เช่น คุณสมบัติของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ทําเลที่ตั้ง และสภาวะตลาด เพื่อกําหนดมูลค่า
ความหมายของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินในประเทศไทย
ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินในประเทศไทย หมายถึง ราคาที่กําหนดให้กับอสังหาริมทรัพย์ โดยอ้างอิงจากการประเมินราคาทางการของภาครัฐ โดยกรมธนารักษ์และกรมที่ดินจะร่วมกันประเมินทุกๆ 4 ปี
เนื่องจากการประเมินราคามีขึ้นไม่บ่อยนัก ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินจึงอาจไม่สอดคล้องกับราคาตลาด (FMV) ทําให้ราคาประเมินทุนทรัพย์ถูกกําหนดเป็นราคาขั้นต่ำในการคิดภาษีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
ดังนั้นในกรณีการโอนอสังหาริมทรัพย์ การจ้างผู้ประเมินอิสระอาจเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการใช้ราคาประเมินของภาครัฐ เพื่อให้ได้ราคาที่สอดคล้องกับราคาตลาดมากกว่า ซึ่งจะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนถูกต้องและคุ้มค่ามากขึ้น
ทําไมการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยจึงมีความสําคัญ
การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์มีความสําคัญในประเทศไทยเพราะ มีผลต่อการจัดเก็บภาษีและรายงานทางการเงินของทุกคนตั้งแต่เจ้าของเอกชน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และนักลงทุน ตลอดจนสถาบันการเงิน เช่น ธนาคารและตลาดหลักทรัพย์ไทย ต่างต้องการการประมาณการที่แม่นยำสำหรับการบัญชีของตนเอง
แม้ว่าการประเมินราคาของภาครัฐจะมีประโยชน์ในการมองเห็นแนวโน้มราคาทั่วไป แต่การประเมินของภาคเอกชนมักให้ความแม่นยํามากกว่า จึงอาจเป็นเส้นทางที่ดีที่สุดสําหรับสถาบันการเงิน
ประเภทของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีอะไรบ้าง?
มีการจัดประเภทมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย แบ่งออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่
- นอกจากนี้ ราคาประเมิน มูลค่า หมายถึงราคาประเมินที่ดินที่รัฐบาลไทยตัดสิน
- นอกจากนี้ ราคาจดทะเบียน มูลค่า คือมูลค่าที่ระบุไว้ในเอกสารการโอนที่ดินที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน บ่อยครั้งค่าที่ประเมินจะเป็นค่าที่ใช้ที่นี่
- นอกจากนี้ ราคาตลาด หมายถึง ราคากลาง ที่ซื้อขายจริงของอสังหาริมทรัพย์
ทําไมคนไทยถึงมักแจ้งราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต่ำกว่าความเป็นจริงต่อกรมที่ดิน
เหตุผลหลักที่คนไทยนิยมแจ้งราคาทรัพย์สินต่ำกว่าความเป็นจริงต่อกรมที่ดิน ก็เพื่อ หลีกเลี่ยงการเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้น ซึ่งคํานวณจากราคาซื้อขายที่แท้จริง
แล้วแต่สถานการณ์ ภาษีเหล่านี้ ได้แก่ ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3% ของราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่มูลค่าใดจะสูงกว่า) อากรแสตมป์ (0.5% เรียกเก็บในกรณีไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) ค่าธรรมเนียมการโอน (2%) และภาษีหัก ณ ที่จ่าย (1%) ซึ่งคํานวณจากราคาซื้อขายจริงทั้งสิ้น
เมื่อ การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ผู้ขายสร้างแรงจูงใจให้ผู้ซื้อรายงานราคาซื้อขายต่ำกว่าความเป็นจริงมาก โดยเฉพาะหากผู้ขายอยู่ในช่วง 5 ปีแรก ซึ่งต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
มีผลทางกฎหมายหรือไม่หากให้ข้อมูลเท็จต่อกรมที่ดิน
ใช่ มีบทลงโทษทางกฎหมายสําหรับการแจ้งข้อมูลอันเป็นเท็จต่อกรมที่ดิน โดยพระราชบัญญัติภาษีอากร มาตรา 37 แห่งหมวด 2 ประมวลรัษฎากร ระบุว่า "ผู้ใดให้ถ้อยคําหรือหลักฐานอันเป็นเท็จโดยเจตนา เพื่อยักย้ายภาษีอากร ต้องระวางโทษจําคุกตั้งแต่ 3 เดือนถึง 7 ปี"
นอกจากผลทางกฎหมายตามประมวลรัษฎากร มาตรา 104 ของประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ยังระบุอย่างชัดเจนว่า ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่จ่าย ณ สํานักงานที่ดินต้องคํานวณจากจํานวนเงินตามรายการซื้อขายที่เป็นจริง
ผลทางการเงินที่อาจเกิดขึ้น หากแจ้งราคาทรัพย์สินต่ํากว่าความเป็นจริง
หากแจ้งราคาทรัพย์สินต่ำกว่าความเป็นจริง อาจมีความผิดตามกฎหมายภาษีอากร โดยมีโทษปรับตามมาตรา 37 วรรคสอง แห่งประมวลรัษฎากร ตั้งแต่ 2,000 - 200,000 บาท
อีกผลกระทบหนึ่งคือ หากภาครัฐบังคับใช้ ตามกฎหมายทรัพย์สินและภาษีของไทยอย่างเข้มงวดมากขึ้น เช่น การปราบปรามการให้ข้อมูลเท็จ ท่านอาจต้องขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่แท้จริงหลังจากเคยแจ้งราคาต่ำกว่าความเป็นจริง ซึ่งการคํานวณภาษีจากมูลค่าเพิ่มของทรัพย์สินมีอัตราสูงสุด 37% ได้มากขึ้นในที่สุด อาจทําให้ภาระภาษีในภายหลังสูงขึ้นได้
ประเภทของราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีอะไรบ้าง
ราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมี 3 ประเภท ได้แก่ ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ราคาประเมินโดยเอกชน และราคาตลาดจริง.
ราคาประเมินของกรมธนารักษ์แบ่งออกเป็น 3 ประเภทหลัก ได้แก่
- ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน - มูลค่าของที่ดิน
- ราคาประเมินห้องชุด - มูลค่าของคอนโดมิเนียม
- การประเมินราคาอาคาร – มูลค่าอาคารอื่นๆ เช่น โกดัง ท่าเทียบเรือ บ้านเดี่ยว โรงพยาบาล โรงเรียน และอื่นๆ
ส่วนราคาประเมินโดยเอกชน ได้แก่ การประเมินโดยสถาบันการเงินหรือบริษัทขายอสังหาริมทรัพย์ ส่วนราคาตลาดคือราคาที่ซื้อขายจริงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
วิธีประมาณราคาประเมินที่ดินออนไลน์ผ่านเว็บไซต์กรมที่ดินสามารถทำได้อย่างไร?
วิธีการประมาณราคาประเมินที่ดินบนเว็บไซต์กรมที่ดิน มีขั้นตอนดังนี้:
- เตรียมข้อมูลโฉนดให้พร้อมในกรณีค้นหาโฉนด ชื่อคอนโดมิเนียมในการค้นหาคอนโด และประเภทอาคารเฉพาะสำหรับค้นหาอาคาร
- เข้าไปที่ เว็บไซต์การประเมินราคาของกรมธนารักษ์ และคลิกตัวเลือกภาษาอังกฤษที่มุมขวาบนหากคุณต้องการ
- จากแถบเมนูด้านบน เลือกประเมินราคาโฉนดที่ดิน คอนโด หรืออาคาร
- กรอกข้อมูลที่จําเป็นลงในช่องว่าง
- ในกรณีการประเมินโฉนด คุณจะใช้ข้อมูลต่อไปนี้ที่ด้านบนของหน้าโฉนดที่ดินด้านหน้า: เลขที่โฉนด เลขที่สำรวจ จังหวัด และอำเภอของทรัพย์สิน
- สําหรับการประเมินราคาคอนโด ให้ระบุจังหวัด อําเภอ และชื่อคอนโด
- ในกรณีประเมินอาคาร คุณจะต้องระบุจังหวัดและประเภทอาคาร (เป็นตัวอักษรไทย)
- กด 'ค้นหา' และรอ ผลลัพธ์จะแสดงข้อมูลโฉนดที่ดิน ราคาประเมิน และภาพถ่ายดาวเทียมในที่สุด
หน่วยงานใดรับผิดชอบการประเมินราคาที่ดินในประเทศไทย
กองประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ เป็นหน่วยงานรับผิดชอบประเมินราคาที่ดินในประเทศไทย ส่วนกรมที่ดินเป็นผู้ประเมินมูลค่าของโครงสร้างและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น
โดยการประเมินจะพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ อาทิ
- ขนาดของที่ดิน
- ราคากลางหรือราคาตลาดของอสังริมทรัพย์โดยรอบ
- ทําเล และการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะและสาธารณูปโภค
- สภาพ และศักยภาพในการลงทุนของโครงสร้างพื้นฐานบนที่ดิน
ประมาณการราคาประเมินที่ดินถนนสายหลักของกรุงเทพมหานคร โดยกรมธนารักษ์ ปี พ.ศ. 2567
ประมาณการราคาประเมินที่ดินถนนสายหลัก กรุงเทพมหานคร ในปี 2567 มีดังนี้
| ชื่อถนน | ราคาประเมิน (บาท/ตารางวา) |
|---|---|
| เพลินจิต | 1,000,000 |
| วิทยุ | 1,000,000 |
| ถนนสีลม | 750,000-1,000,000 |
| ราชดำริ | 750,000-900,000 |
| สาทร | 450,000-800,000 |
| สุขุมวิท | 230,000-750,000 |
| อโศกมนตรี | 600,000 |
| นราธิวาสราชนครินทร์ | 280,000-600,000 |
เพิ่มเติม : 1 ตารางวา = 4 ตารางเมตร
ทางเลือกนอกเหนือจากการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์โดยภาครัฐคืออะไร
ทางเลือกนอกเหนือจากการประเมินราคาโดยภาครัฐ คือ การประเมินราคาโดยองค์กรเอกชน ที่ได้รับใบอนุญาตให้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ มีผู้ประเมินราคาจํานวนมากที่สามารถจ้างจากสถาบันต่างๆ
ใครเป็นผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
ในประเทศไทย ผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์คือ ผู้ประเมินทรัพย์สินที่ผ่านการรับรอง (Certified Property Valuer - CPV) โดยใบอนุญาต “ผู้ประเมินทรัพย์สินที่ผ่านการรับรอง” ได้รับการอนุมัติจากสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ และมูลนิธิการประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ซึ่งเป็นองค์กรไม่แสวงหากําไรภายใต้การกํากับดูแลของกระทรวงมหาดไทย
วิธีการประเมินราคาที่ดินที่ผู้ประเมินหลักใช้มีอะไรบ้าง
วิธีการประเมินราคาที่ดินที่โดยผู้ประเมินทรัพย์สินที่ผ่านการรับรองใช้ ได้แก่ การเปรียบเทียบกับรายการซื้อขายที่คล้ายคลึงกัน การวิเคราะห์ต้นทุน และการประเมินศักยภาพในการสร้างรายได้.
วิธีการประเมินราคาที่ดินโดยการเปรียบเทียบการซื้อขาย
การประเมินราคาที่ดินโดยวิธีเปรียบเทียบการซื้อขายทําได้ก็ต่อเมื่อมีการ ทําธุรกรรมซื้อขายในตลาดนั้นๆ จํานวนมากพอ ทําให้สามารถรวบรวมข้อมูลของอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะคล้ายคลึงกันได้ สุดท้ายจะได้มูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ
มูลค่าตลาด (Fair Market Value - FMV) หมายถึง ราคาประมาณการที่อสังหาริมทรัพย์สามารถซื้อขายได้ในสภาวะตลาดปกติ โดยปราศจากอิทธิพลภายนอกใดๆ
วิธีการวิเคราะห์ต้นทุนในการประเมินมูลค่าที่ดิน
วิธีการวิเคราะห์ต้นทุนในการประเมินมูลค่าที่ดินนั้น เกี่ยวข้องกับการประมาณการต้นทุน ในการสร้างทรัพย์สินทดแทนและมูลค่าเสื่อมราคาควบคู่ไปกับราคาของที่ดิน ต่อไปนี้เป็นองค์ประกอบของการวิเคราะห์ต้นทุน:
- ต้นทุนการสร้างสิ่งก่อสร้างทดแทน (Replacement Cost): ต้นทุนในการสร้างโครงสร้างใหม่ที่สามารถใช้งานได้เทียบเท่ากับทรัพย์สินที่มีอยู่เดิม รวมต้นทุนวัสดุ, ค่าแรง และค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการสภาพปัจจุบันหรือมูลค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สิน
จะไม่ถูกพิจารณาในขั้นตอนนี้ - มูลค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สิน (Depreciation): หลังจากค้นพบต้นทุนทดแทนแล้ว ค่าเสื่อมราคาจะถูกหักออกเพื่อพิจารณามูลค่าทรัพย์สินที่ลดลงเมื่อเวลาผ่านไป เนื่องจากปัจจัยต่างๆ เช่น การสึกหรอทางกายภาพ หรือวัตถุประสงค์เดิมของทรัพย์สินที่ให้ผลกำไรน้อยลง ซึ่งอาจเกิดจากการเปลี่ยนแปลงของภาวะเศรษฐกิจในท้องถิ่นหรือในวงกว้าง
- มูลค่าที่ดิน (Land Value): หลังจากหักมูลค่าเสื่อมราคาและต้นทุนการทดแทนแล้ว มูลค่าประมาณการของที่ดินจะถูกเพิ่มเข้าไป โดยถือว่าที่ดินไม่มีการเสื่อมค่า
- มูลค่าตลาด (Market Value): การนําผลรวมของต้นทุนการทดแทนหลังหักค่าเสื่อมราคาแล้วบวกกับมูลค่าที่ดิน จะได้ประมาณการมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน
การวิเคราะห์ต้นทุนมักใช้ในสถานการณ์ที่มีตัวอย่างที่นํามาเปรียบเทียบน้อย เช่น อาคารพิเศษเฉพาะกิจเช่นโรงเรียนหรือโรงพยาบาล แต่น้อยครั้งที่จะใช้กับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย
วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยพิจารณาศักยภาพรายได้
การประเมินศักยภาพรายได้จะพิจารณาถึง ผลตอบแทนทางการเงินใดๆ ที่อาจเกิดขึ้นจากทรัพย์สินวิธีการนี้มักให้น้ําหนักกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และทรัพย์สินเพื่อให้เช่ามากกว่า ดังนั้นจึงมีการพิจารณาองค์ประกอบต่างๆ ต่อไปนี้อย่างละเอียดในส่วนของศักยภาพรายได้ของทรัพย์สิน
- ทำเลที่ตั้ง: ความใกล้เคียงกับระบบขนส่ง สถานศึกษา และศูนย์กลางทางการค้า รวมถึงโครงการพัฒนาในอนาคตช่วยกําหนดโอกาสในการเพิ่มมูลค่าได้
- แนวโน้มตลาด: มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น อัตราค่าเช่า ตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจทั้งในระดับท้องถิ่นและภาพรวม
- ประเภทและสภาพของทรัพย์สิน: ศักยภาพรายได้จะแตกต่างกันไปตามประเภทของทรัพย์สินและวัตถุประสงค์การใช้งาน การปรับปรุงซ่อมแซมในอนาคตก็เป็นสิ่งที่ต้องพิจารณา
- ต้นทุนการดําเนินงาน: ทางเลือกการจัดหาเงินทุน อัตราดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายทั่วไปในการดําเนินงาน
- กลยุทธ์การออกจากการลงทุน: ทางเลือกต่างๆ เช่น การขายเพื่อกําไรระยะสั้น หรือถือครองเพื่อรายได้ระยะยาว
- กฎหมายและกฎระเบียบ: ความรู้เกี่ยวกับกฎหมายและกฎระเบียบในท้องถิ่นช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายและการเงินได้
- สิ่งแวดล้อม: ความเสี่ยงจากภัยพิบัติธรรมชาติหรือปัจจัยอื่นๆ เช่น ความชื้น อาจส่งผลต่อศักยภาพการลงทุนในทรัพย์สิน
ความแตกต่างระหว่างมูลค่าการประเมินที่ดินกับราคาตลาดของอสังหาริมทรัพย์
ความแตกต่างหลักระหว่างมูลค่าการประเมินที่ดินกับราคาตลาดของอสังหาริมทรัพย์ คือ การประเมินราคาที่ออกโดยกรมธนารักษ์มักจะต่ำกว่าราคาตลาด เนื่องจากผู้ประเมินจะคํานวณมูลค่าทรัพย์สินใหม่ทุกๆ 4 ปี ทําให้มูลค่าที่ได้อาจจะไม่สอดคล้องกับมูลค่าตลาดจริงได้อย่างรวดเร็ว
คุณควรปรึกษาตัวแทนท้องถิ่นผู้เชี่ยวชาญของ PropertySights Real Estate หรือไม่
คุณสามารถปรึกษาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต TREBA (สมาคมตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ไทย) เช่น PropertySights Real Estate เพื่อทราบมุมมองตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม ผ่านแนวโน้มตลาดและปัจจัยด้านอุปสงค์และอุปทานที่สังเกตได้จาก ข้อมูลการขายเนื่องจากตัวแทนจะติดตามสภาวะตลาดอย่างใกล้ชิด ด้วยเครื่องมือ เช่น ข้อมูลเปรียบเทียบราคาขายและการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ อีกทั้งมี ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถให้ความได้เปรียบในการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
คําถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทย
แนะนําให้ทําการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยหรือไม่
ใช่ การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์แนะนําให้ทําในประเทศไทย เนื่องจากจะให้ ข้อมูลที่เที่ยงตรงมากขึ้น ซึ่งอาจเป็นสิ่งสําคัญระหว่างการโอนทรัพย์สิน ข้อมูลเหล่านี้อาจนําไปสู่การทําธุรกรรมที่เป็นประโยชน์ต่อคุณมากขึ้น
การประเมินราคาทรัพย์สินในประเทศไทยมีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่
ค่าใช้จ่ายในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทย ขึ้นอยู่กับประเภททรัพย์สิน ขนาด และค่าธรรมเนียมของผู้ประเมินสมาคมผู้ประเมินราคาไทยกำหนดมาตรฐานสำหรับประเภทต่างๆ เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย อาคารพาณิชย์ และอุตสาหกรรม
ตามมาตรฐานนี้ ค่าธรรมเนียมการประเมินมีดังนี้
- ห้องชุด ต่ํากว่า 10,000 บาท สําหรับพื้นที่น้อยกว่า 50 ตร.ม. และ 25,000 บาทขึ้นไป สําหรับพื้นที่ 200 ตร.ม.ขึ้นไป
- บ้านเดี่ยวเริ่มต้นที่ 20,000 บาท สำหรับ 70 ตารางวา และค่าธรรมเนียมเพิ่มขึ้นถึงขนาดที่ดิน 3 ไร่
- ที่ดินมีราคาตั้งแต่ 4,000 บาท ถึง 17,000 บาทโดยทั่วไปค่าธรรมเนียมการประเมินจะเปลี่ยนแปลงตามขนาดของทรัพย์สิน
มีสมาคมอสังหาริมทรัพย์ด้านการประเมินมูลค่าอย่างเป็นทางการในประเทศไทยหรือไม่
มี มูลนิธิสถาบันผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (TAF) และสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินไทย เป็นสมาคมอสังหาริมทรัพย์ด้านการประเมินมูลค่าอย่างเป็นทางการในประเทศไทย
ติดต่อเราที่ บริษัท PropertySights Real Estate สำหรับข้อมูลล่าสุดเกี่ยวกับสภาวะตลาดและช่วยเหลือทุกความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์ไทยของคุณ
ไทย