คำจำกัดความของคอนโดในไทยตามกฎหมายทรัพย์สินไทยคืออะไร?
ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดไทย พ.ศ. 2522 คอนโดมิเนียมหมายถึงอาคารที่อยู่อาศัยที่อนุญาตให้ถือครองกรรมสิทธิ์ในยูนิตภายในทรัพย์สินและกรรมสิทธิ์ร่วมกันในพื้นที่ส่วนกลางได้ คุณสามารถเป็นเจ้าของอาคารชุดที่จดทะเบียนกับกรมที่ดินภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุดและได้รับโฉนด
การแก้ไขกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย
ภายใต้มาตรา 19 ของการแก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 ชาวต่างชาติสามารถซื้อและรับกรรมสิทธิ์ในคอนโดได้ อย่างไรก็ตาม กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทยในส่วนนี้ระบุว่าพื้นที่รวมของอาคารคอนโดมิเนียมใดก็ตามที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของต้องไม่เกิน 49% ส่วนที่เหลืออีก 51% สามารถซื้อได้โดยคนไทยเท่านั้น
ชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยหรือไม่?
ใช่ ชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้มีกรรมสิทธิ์ในกรรมสิทธิ์ของ โฉนดที่ดินไทย สำหรับคอนโดมิเนียมในประเทศไทยและสามารถเป็นเจ้าของที่ดินทางอ้อม เช่น ทาวน์เฮาส์ บ้าน และวิลล่า ผ่านบริษัทไทยหรือโครงสร้างสิทธิการเช่าได้
ข้อยกเว้นนี้ตามที่ระบุไว้ในมาตรา 96 ของที่ดิน พระราชบัญญัติประมวลกฎหมายจำกัดพื้นที่ 1 ไร่ (1,600 ตารางเมตร หรือ 400 ตารางวา หรือ 0.3953 เอเคอร์ หรือ 17,222 ตารางฟุต) และจะต้องมาพร้อมกับการลงทุนในทรัพย์สินที่มีคุณสมบัติเหมาะสมในท้องถิ่นของไทยจำนวนอย่างน้อย 40 ล้านบาทจากต่างประเทศเป็นระยะเวลาหนึ่ง เป็นเวลา 5 ปี และบุคคลต่างด้าวดังกล่าวจะได้รับสิทธิพิเศษในการครอบครองที่ดินขนาดไม่เกิน 400 ตารางวา ในบางกรณี คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนอาจให้ข้อยกเว้นอื่นๆ ด้วย
ความแตกต่างระหว่างกรรมสิทธิ์ Freehold และ Leasehold
กรรมสิทธิ์การเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์และการถือกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของตามกำหนดระยะเวลา ความแตกต่างกรรมสิทธิ์ Freehold และ Leasehold ก็คือ เจ้าของกรรมสิทธิ์ (Freehold) จะมีสิทธิเต็มจำนวนและอย่างถาวรในอาคารและที่ดิน ซึ่งหมายความว่าไม่มีข้อจำกัดในการโอนหรือแก้ไขทรัพย์สิน และทรัพย์สินในรูปแบบที่มีกรรมสิทธิ์ถือครองนี้ ย่อมดีกว่าในการขายต่อและลดต้นทุนภาษีโดยรวม
ในทางกลับกัน เจ้าของสิทธิการเช่า (Leasehold) จะลงนามในสัญญา โดยมีระยะเวลาจำกัดและมีสิทธิจำกัดเมื่อซื้อสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาสิ่งต่างๆ เช่น ข้อการโอน การประเมินราคาทรัพย์สิน และระยะเวลาการเช่า
ข้อจำกัดทางกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีอะไรบ้าง?
ข้อจำกัดทางกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยคือ ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินและบ้าน ทาวน์เฮาส์ หรือวิลล่าได้ และจำกัดได้แค่เพียงคอนโดมิเนียมเท่านั้น เนื่องจากที่ดินดังกล่าวยีังคงเป็นเจ้าของและบริหารจัดการโดยพลเมืองไทย
อย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติมีทางเลือกในการซื้อที่ดิน ที่พบบ่อยที่สุดคือการจัดตั้งบริษัทจำกัดของไทยเพื่อเป็นเจ้าของที่ดินในนามของชาวต่างชาติ อีกประการหนึ่งคือการเข้าทำสัญญาเช่าระยะยาวกับเจ้าของที่ดิน
อะไรคือวิธีที่ง่ายที่สุดสำหรับชาวต่างชาติในการซื้อที่ดิน บ้าน ทาวน์เฮาส์ หรือวิลล่า?
วิธีที่ง่ายที่สุดสำหรับชาวต่างชาติในการซื้อที่ดิน บ้าน ทาวน์เฮาส์ หรือวิลล่าในประเทศไทย คือการจัดตั้งบริษัทในประเทศไทย สามารถเป็นบริษัทของคุณเองที่จดทะเบียนในประเทศไทยได้ จะต้องมีสัดส่วนอย่างน้อย 51% ของผู้ถือหุ้นเป็นพลเมืองไทย
สิ่งที่สำคัญที่สุดที่ควรรู้ เมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย
ก่อนที่จะเริ่มต้นในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย มีหลายสิ่งที่ควรรู้:
- เรียนรู้สิทธิของคุณตามกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยเฉพาะอย่างยิ่งกับทนายความ
- เยี่ยมชมกรมที่ดินและรับข้อมูลใด ๆ เกี่ยวกับทรัพย์สิน
- ค้นหาและตรวจสอบผู้ขาย
- ตรวจสอบข้อตกลงการซื้อและการขายอย่างละเอียด ซึ่งรวมถึงสิ่งต่างๆ เช่น รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์และราคาที่ตกลงกัน
- มีเอกสารหลายฉบับที่ต้องรวบรวมสำหรับ ทะเบียนบ้านซึ่งเป็นการลงทะเบียนที่อยู่อาศัยของคุณในคอนโดที่คุณซื้อและอาจช่วยลดภาษีของคุณในการขายคอนโดในอนาคต
- ผู้ขายจะต้องแสดงหนังสือค้ำประกันจากสำนักงานนิติบุคคล (การจัดการอาคารคอนโด) ระบุกรรมสิทธิ์ชาวไทย 51% และรับประกันว่าไม่มีค่าธรรมเนียมคงค้าง
- เตรียมจ่ายค่าบำรุงรักษาคอนโดเป็นรายปีและภาษีการขายทรัพย์สิน
ต้องใช้เอกสารอะไรบ้างในการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่กรมที่ดิน?
ในการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน คุณจะต้องเตรียมเอกสารดังนี้
- สัญญาการซื้อขายที่ลงนามแล้วทั้ง 2 ฝ่าย
- โฉนดที่ดิน
- ใบรับรองปลอดหนี้
- รับประกันว่าพื้นที่เป็นเจ้าของโดยคนไทย 51%
- สำเนาหนังสือเดินทางหรือบัตรประจำตัวของผู้ซื้อและผู้ขาย และตราประทับการเข้าเมืองของบุคคลต่างประเทศ
- แบบฟอร์มการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) สำหรับชาวต่างชาติ - ผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ
ภาษีใดบ้างที่เกี่ยวข้องระหว่างการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและอาคาร ภาษีหลัก 4 ประการที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้แก่
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT)การจัดเก็บภาษี 3.3% จากราคาขายจริงหรือราคาประเมิน (ราคาประเมินอย่างเป็นทางการ) ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดจะสูงกว่าในขณะนั้นหรือลงทะเบียนการโอน - ใช้กับเจ้าของบ้านที่ขายทรัพย์สินภายใน 5 ปีนับจากได้มา หรือหากเจ้าของแสดงหลักฐานการอยู่อาศัยหลักและมีชื่ออยู่ในสมุดทะเบียนบ้านสีเหลือง/น้ำเงิน (ตะเบียนบ้าน) เป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี
- อากรแสตมป์การจัดเก็บภาษี 0.5% ของมูลค่าทรัพย์สินที่ใช้ในกรณีที่ไม่มีภาษีธุรกิจ
- ค่าธรรมเนียมการโอน2% ของราคาประเมินอย่างเป็นทางการ
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย1% ของราคาประเมินหรือมูลค่าการขายทรัพย์สิน (แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า) สำหรับบริษัท และอัตราก้าวหน้าสำหรับผู้ขายแต่ละรายโดยอิงตามราคาประเมินหรือราคาขายจริงของทรัพย์สิน (แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า) ระดับภาษีเงินได้ และระยะเวลา ทรัพย์สินเป็นของผู้ขาย
ในประเทศไทย ภาษีการโอนทรัพย์สินจะขึ้นอยู่กับราคาโดยประมาณอย่างเป็นทางการ ซึ่งอาจไม่สะท้อนราคาในตลาด ด้วยเหตุนี้ผู้ขายแต่ละรายจึงอาจได้รับประโยชน์
อย่างไรก็ตาม รัฐบาลได้พยายามให้แน่ใจว่าการประมาณการสะท้อนมูลค่าตลาดได้แม่นยำมากขึ้นตั้งแต่ปี 2565 ด้วยวิธีการประเมินมูลค่าแบบอื่น โดยเฉพาะในกรณีของคอนโดมิเนียม
ค่าธรรมเนียมคอนโดที่สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บมีอะไรบ้าง?
โดยทั่วไปสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดจะเรียกเก็บ ค่าธรรมเนียมการบำรุงรักษาและการจัดการรายปี สำหรับแต่ละยูนิตตามขนาดตารางเมตรที่เป็นเจ้าของ ค่าธรรมเนียมเหล่านี้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าธรรมเนียมรักษาความปลอดภัย การทำความสะอาด และค่าบำรุงรักษาลิฟต์ นอกจากนี้ยังมี 'เงินกองทุน' จ่ายครั้งเดียว ตามขนาดยูนิตและชำระเงินเมื่อซื้อยูนิต สิ่งนี้นำไปสู่การพัฒนาและซ่อมแซมอาคารที่ใหญ่ขึ้น
มีภาษีทรัพย์สินประจำปีสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทยหรือไม่?
มี ภาษีทรัพย์สินประจำปี สำหรับชาวต่างชาติและคนในที่อาศัยในประเทศไทยเช่นกัน ซึ่งบังคับใช้ผ่านพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและอาคารปี 2020 สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย อัตรานี้กำหนดไว้ที่ 0.3% ของราคาประเมิน (ประเมินใหม่ทุกๆ สี่ปี) ของทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของในวันที่ 1 มกราคม และต้องชำระตั้งแต่เดือนเมษายนของปีเดียวกัน
มีภาษีมรดกสำหรับเจ้าของทรัพย์สินชาวต่างชาติในประเทศไทยหรือไม่?
ตามกฎหมายภาษีมรดกปี 2015 มูลค่ามรดกใดๆ ที่เกินกว่า 100 ล้านบาท ชาวต่างชาติจะต้องเสียภาษี รวมถึงทรัพย์สินด้วย อัตราภาษีนี้อยู่ที่ 5% สำหรับทายาทของครอบครัว และ 10% สำหรับคนอื่นๆ คู่สมรสไม่ต้องเสียภาษี โดยไม่คำนึงถึงมูลค่าตาม กฎหมายมรดกไทย.
ภาษีเงินได้ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีอะไรบ้าง?
ภาษีเงินได้ค่าเช่าทรัพย์สินในประเทศไทยจัดอยู่ในประเภทเดียวกันกับรายได้อื่นๆ หรือธุรกรรมทางธุรกิจ อย่างไรก็ตาม หากทรัพย์สินเป็นของบุคคลคนเดียวกันหรือบุคคลที่ครอบครอง จะไม่ต้องเสียภาษี ด้วยเหตุนี้ จำนวนเงินทั้งหมดจึงมีความผันแปรสูง โดยขึ้นอยู่กับระดับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT) และคำนึงถึงการหักเงินต่างๆ
เนื่องจากเจ้าของไม่ต้องจ่ายภาษีบ้านและที่ดินจากรายได้ค่าเช่าจากเฟอร์นิเจอร์และบริการ จึงเป็นไปได้ที่จะลดภาษีนี้ได้โดยการนำค่าเช่าทั้งหมดและกระจายระหว่างนั้นกับค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์และ/หรือบริการ ในกรณีของบริษัท
ภาษีเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้เนื่องจากถือเป็นการใช้ในเชิงพาณิชย์ อัตราคือ 12.5% ของมูลค่าค่าเช่ารายปีตามจริงหรือโดยประมาณของทรัพย์สิน แล้วแต่จำนวนใดจะมากกว่า นอกจากนี้ เจ้าของทรัพย์สินของบริษัทที่ลงทะเบียนสำหรับภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) จะต้องเสียภาษี 7% ของรายได้จากเฟอร์นิเจอร์และบริการ
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT) สำหรับชาวต่างชาติคืออะไร?
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT) สำหรับชาวต่างชาติคือค่าธรรมเนียมเปอร์เซ็นต์ที่เรียกเก็บจากรายได้ต่อปีของคุณจากแหล่งรายได้ทั้งหมด อัตราพื้นฐานคือ 5% และไปจนถึง 35% สำหรับผู้ที่มีรายได้มากกว่า 4,000,000 บาทต่อปี
กฎหมายและภาษีการถือครองของเอกชนในประเทศไทยอาจดูซับซ้อน แต่การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมนั้นค่อนข้างง่ายสำหรับชาวต่างชาติ เพื่อช่วยให้ง่ายยิ่งขึ้น ลองพิจารณารับสมัครความช่วยเหลือจาก บริษัท PropertySights Real Estate.
ไทย