ข้อมูลเกี่ยวกับโฉนดในประเทศไทย

นับตั้งแต่ก่อตั้งกรมที่ดินในประเทศไทยในปี พ.ศ. 2444 รัฐบาลได้ออกโฉนดที่ดินให้กับเอกชนในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ เอกสารโฉนดที่ดินนี้คือหลักฐานรับประกันและสรุปสิทธิ์การเป็นเจ้าของ พร้อมทั้งให้ข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สิน เช่น ขนาด เงื่อนไข และประวัติการเป็นเจ้าของที่ผ่านมา

เนื่องจากมีหลายประเภท - บางประเภทมีสิทธิ์มากกว่าประเภทอื่น - การรู้ว่าประเภทใดที่คุณเป็นเจ้าของและสิทธิ์ใดที่เกี่ยวข้องกับสิ่งนั้นเป็นสิ่งสำคัญ เรียนรู้ทั้งหมดเกี่ยวกับโฉนดที่ดินและผลกระทบที่มีต่อคุณในบทความนี้ โดยให้คำแนะนำทีละขั้นตอนเกี่ยวกับกระบวนการต่างๆ ของโฉนด ซึ่งช่วยให้คุณได้รับผลลัพธ์สูงสุดในบทความเดียว

ประโยชน์ของการถือครองเป็นเจ้าของโฉนดมีอะไรบ้าง?

6 ข้อประโยชน์หลัก ของการมีโฉนดที่ดินมีดังนี้

1. เป็น หลักฐานทางกฎหมาย ของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
2. จำเป็นต้องใช้สำหรับการจดทะเบียนทรัพย์สินที่สำนักงานที่ดิน
3. ทำหน้าที่เป็นหนึ่งของเอกสารการตรวจสอบตัวตน ทำให้ขั้นตอนต่าง ๆ ของภาครัฐและเอกชนง่ายขึ้น รวมถึงการจด สมุดทะเบียนบ้าน และการขอใบอนุญาตในการก่อสร้าง
4. สามารถใช้เพื่อ เป็นสิ่งสำคัญ ในบางกรณี
5. มีความสำคัญ สำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เนื่องจากเป็นสิ่งจำเป็นในการใช้เพื่อโอนกรรมสิทธิ์หรือขายอสังหาริมทรัพย์
6. ใช้เพื่อชี้แจงข้อมูลและรายละเอียดที่ดิน ทำให้ข้อพิพาทแก้ไขได้ง่ายขึ้น

มีโฉนดที่ดินกี่ประเภทในประเทศไทย?

ในปัจจุบัน โฉนดที่ดินออกโดยกรมที่ดินในประเทศไทย มีโฉนดที่ดินทั้งหมด 7 ประเภท โดย จัดเรียงตามลำดับสิทธิที่มีอำนาจ จากน้อยที่สุดไปมากที่สุดได้แก่

• ส.ก. 1 โดยทั่วไปใช้กับที่ดินที่ใช้ทำการเกษตรและไม่มีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง คุณอาจสามารถยกสถานภาพเป็น น.ส.3 น.ส.3ก หรือ น.ส.4จ เพื่อขยายสิทธิ ซึ่งขึ้นอยู่กับที่ตั้งของที่ดิน
• น.ส.5 เอกสารยืนยันสิทธิในที่ดินของผู้ถือ ส.ค.1 เมื่อนำมารวมกัน เอกสารทั้งสองนี้จะทำให้ผู้ถือขายหรือโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปนอกมรดกได้
• น.ส.2 หนังสือให้สิทธิ์ในที่ดินชั่วคราวแต่จำกัด (ไม่สามารถขายหรือโอนได้เว้นแต่เป็นมรดก) เป็นเวลา 3 ปี ผู้ถือจะต้องเริ่มใช้ที่ดินภายใน 6 เดือนหลังจากได้รับอนุญาตและอาจสามารถอัพเกรดเป็นโฉนดอื่นได้ขึ้นอยู่กับทำเล
• น.ส.3 ให้สิทธิครอบครองและใช้ที่ดินแต่ไม่ได้กรรมสิทธิ์เต็มจำนวน ขนาดของที่ดินจะไม่ได้รับการบันทึกไว้อย่างดี (ไม่มีจุดขอบเขตหรือเสาคอนกรีตที่สรุปที่ดิน) ซึ่งอาจนำไปสู่ข้อพิพาทได้ อย่างไรก็ตาม โฉนดนี้อนุญาตให้ขายได้ (โดยต้องแจ้งประกาศเจตนาขายต่อสาธารณะล่วงหน้า 30 วัน) การเช่า และสร้างอาคารบนที่ดินที่ได้รับการอนุมัติจากรัฐบาล
• น.ส.3 ก เวอร์ชันปรับปรุงของ น.ส.3 ในกรณีนี้จะมีการตรวจสอบที่ดินและกำหนดจุดขอบเขตผ่านการสำรวจทางอากาศ จากนั้นคุณสามารถแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยและสามารถขายหรือสร้างบนที่ดินได้โดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้า 30 วัน
• น.ส.3 ข ใช้กฎเดียวกันกับ นส.3 ก แต่ไม่มีการวาดจุดขอบเขต
• น.ส.4 จ หรือโฉนดโฉนดประเภทนี้ คือเอกสารเดียวที่ให้สิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินตามกฎหมายโดยสมบูรณ์ ภายใต้โฉนด พื้นที่จะถูกวัดได้แม่นยำยิ่งขึ้นโดยใช้ภาพถ่ายดาวเทียม ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการสำรวจที่ดินระดับชาติที่มีขนาดใหญ่ขึ้น

ส.ค. 1 และ น.ส. 2 คืออะไร และอะไรคือความแตกต่างของ 2 ประเภทนี้?

ส.ก. 1 เป็นหนังสือ รับรองสิทธิการใช้ที่ดินแต่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่แท้จริง และสำหรับ น.ส. 2 เป็นหนังสือรับรองการถือครองที่ดินชั่วคราว ที่มีอายุไม่เกิน 3 ปี ตราบใดที่คุณเริ่มใช้ที่ดินภายใน 6 เดือนนับจากวันที่จดทะเบียนหนังสือรับรอง

ใบรับรองทั้งสองฉบับสามารถอัพเกรดเป็นโฉนดที่ดินระดับที่สูงขึ้นได้ เช่น น.ส.3 ขึ้นไป อย่างไรก็ตาม ใบรับรอง ส.ก. 1 ต้องได้รับการอนุมัติจากศาลและเอกสารเพิ่มเติมในรูปแบบของการตรวจสอบ น.ส.ก5 ข้อแตกต่างที่สำคัญระหว่างทั้งสองนี้คือทรัพย์สิน น.ส.2 ไม่สามารถขายหรือโอนได้แม้ว่าจะอัพเกรดสถานะของโฉนดแล้วก็ตาม

การครอบครองและสิทธิที่เกี่ยวข้องกับโฉนดที่ดิน (น.ส.3)

การถือครองโฉนด น.ส.3 หมายความว่าคุณ ครอบครอง ที่ดินแต่ไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ เนื่องจากโฉนดนี้ไม่ได้ระบุขนาดที่ดินให้ถูกต้อง ถือเป็นก้าวสำคัญในการขอสำรวจที่ดินและกรรมสิทธิ์ครบถ้วน (น.ส 4จ)

ผู้ที่มีเอกสาร น.ส.3 สามารถขายหรือโอนทรัพย์สินได้ แต่ต้องเปิดเผย เจตนารมณ์นี้ต่อสาธารณะเป็นเวลา 30 วัน จึงจะยืนยันการขายได้

อะไรคือความแตกต่างระหว่าง น.ส.3 ก และ ค?

ข้อแตกต่างระหว่าง น.ส.3 ก และ ค คือ จุดขอบเขตไม่ได้ถูกวัดและเชื่อมโยงกับเอกสารรูปแบบ ค ซึ่งไม่เป็นผลดีเนื่องจากอาจทำให้เกิดข้อพิพาทกับที่ดินข้างเคียงได้เมื่อขาย แบ่ง หรือสร้างที่ดิน

กรรมสิทธิ์ในโฉนดกรรมสิทธิ์อาคารชุด หรือ น.ส. 4

การเป็นเจ้าของโฉนดกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดหรือ น.ส.. 4 หมายถึง หมายถึงกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดโดยสมบูรณ์ โฉนดคอนโดแสดงรายละเอียดของอาคารชุดคอนโดมิเนียมตลอดจนขนาดของหน่วยเฉพาะที่เป็นเจ้าของ นอกจากนี้ยังแสดงอัตราส่วนของพื้นที่ที่เป็นเจ้าของร่วมกัน ซึ่งรวมถึงพื้นที่ต่างๆ เช่น โถงทางเดิน บันได สวน และอื่นๆ

กรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดิน หรือ น.ส. 4 จ

กรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินหรือ น.ส. 4 จ (เรียกว่า โฉนด) ให้สิทธิการเป็นเจ้าของเต็มรูปแบบ ซึ่งแปลว่ามีกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดดังกล่าวโดยสมบูรณ์ในกรณีนี้ ขอบเขตของที่ดินได้รับการกำหนดอย่างแม่นยำโดยใช้ภาพถ่ายดาวเทียมและเสาทำเครื่องหมายทางกายภาพในพื้นดินพร้อมตัวเลขที่สอดคล้องกับโฉนด

หากคุณถูกระบุว่าเป็นเจ้าของโฉนด สิทธิของคุณในที่ดิน จะไม่สามารถมีข้อโต้แย้งใดๆจากใครได้ ตามกฎหมายทรัพย์สินและภาษีของไทยนั่นหมายความว่าคุณสามารถสร้างต่อ แบ่ง หรือโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ตามต้องการ

ชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยหรือไม่?

ชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้ถือครองที่ดินในประเทศไทย ได้ภายใต้เงื่อนไขบางประการวิธีหนึ่งคือการซื้อที่ดินผ่านบริษัทจดทะเบียนของไทย

อีกทางเลือกหนึ่งมาจาก มาตรา 96 ของพระราชบัญญัติประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งระบุว่าการลงทุนในทรัพย์สินที่มีคุณสมบัติเหมาะสมในท้องถิ่นของไทยจำนวนอย่างน้อย 40 ล้านบาทจากต่างประเทศในช่วง 5 ปีทำให้ชาวต่างชาติแต่ละรายมีสิทธิ์ซื้อได้มากถึง 1 ไร่ (1,600 ตารางวา) เมตร หรือ 400 ตารางวา หรือ 0.3953 เอเคอร์ หรือ 17,222 ตารางฟุต) โดยต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน วิธีที่ง่ายที่สุดวิธีหนึ่งในการไปเส้นทางนี้คือการลงทุนในพันธบัตรรัฐบาลไทย

วิธีที่พบบ่อยที่สุดสำหรับชาวต่างชาติในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอย่างถูกกฎหมายคือการซื้อคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ (Freehold) ) ซึ่งจำกัดอยู่ที่ 49% ของพื้นที่ทั้งหมดของคอนโดมิเนียม

สิทธิที่เกี่ยวข้องกับการถือครองโฉนดที่ดิน (น.ส. 5)

น.ส. 5 เป็นเอกสารแยกต่างหากที่ใช้ยืนยันสิทธิของผู้ถือใบรับรอง ส.ก.1 เมื่อ น.ส.5 และ ส.ค.1 ถือครองโดยบุคคลคนเดียวกัน ย่อมมีสิทธิขายหรือโอนที่ดินนอกมรดกได้

การจำแนกประเภทที่ดินในประเทศไทยมีอะไรบ้าง?

การจำแนกประเภทที่ดินที่มีอยู่ในประเทศไทยเป็น ที่ดินของรัฐและเอกชนซึ่งที่ดินของรัฐสามารถแบ่งออกเป็น:

• ทรัพย์สินของรัฐที่เป็นของหน่วยงานของรัฐ เช่น กรมธนารักษ์ และกระทรวงการคลัง
• ป่าสงวนแห่งชาติ
• พระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 ที่ดินที่กำหนดให้เกษตรกร
• ที่ดินสาธารณูปโภค เช่น สวนสาธารณะ

ที่ดินส่วนบุคคลจัดอยู่ในประเภทที่สองและสามารถแบ่งออกเป็นที่ดินที่มีระดับกรรมสิทธิ์ต่างๆ (เช่น โฉนด น.ส. 4 จ)

วิธีแปลงหน่วยวัดที่ดินของไทย เช่น ไร่ งาน และตารางวา เป็นตารางเมตรได้อย่างไร

หากต้องการแปลงหน่วยวัดที่ดินของไทย เช่น ไร่ งาน และตารางวา เป็นตารางเมตร ให้ใช้อัตราส่วนต่อไปนี้:

• 1 ไร่ = 1,600 ตรม
• 1 งาน = 400 ตรม
• 1 ตรว = 4 ตรม

คุณควรตรวจสอบรายละเอียดอะไรบ้างในโฉนดที่ดิน?

คุณควรตรวจสอบรายละเอียดต่อไปนี้ในโฉนดของทรัพย์สินใดๆ ที่คุณเป็นเจ้าของหรือกำลังจะเป็นเจ้าของ:

• รายชื่อเจ้าของ หากคุณต้องการทำให้การ โอนโฉนดที่ดินปลอดภัย ตรวจสอบให้แน่ใจว่าบุคคลที่คุณกำลังพูดคุยด้วยคือเจ้าของโฉนดที่ระบุไว้ล่าสุด
• ประเภท ครุฑ (สัญลักษณ์ครุฑที่อยู่ด้านบน) สีแดง คือสีที่ให้สิทธิ์การเป็นเจ้าของเต็มรูปแบบ
• มีโอกาสที่จะเจอร่องรอยแก้ไขด้วยปากกาแดงที่ด้านหลังโฉนด หากมี สิ่งเหล่านี้สามารถบ่งบอกถึงเงื่อนไข เช่น ช่วงที่ไม่มีการขาย ข้อที่ต้องระวัง ควรยืนยันสอบถามสิ่งเหล่านี้ก่อนทำการโอนโฉนด
• ความชัดเจนของรายละเอียด ซึ่งรวมถึงเลขที่โฉนด รูปที่ดิน รายละเอียดเจ้าของ และข้อมูลอื่นใดที่มีอยู่ภายในโฉนด
• ยืนยันว่ารูปร่างทรัพย์สินตรงกับสิ่งที่ปรากฏบน Google Maps หรือข้อมูลการสำรวจของไทยทางออนไลน์

ความหมายของตราครุฑแต่ละสี มีอะไรบ้าง?

สีครุฑแต่ละสีในโฉนดมีความหมายที่แตกต่างกันซึ่งสอดคล้องกับชุดกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง

ครุฑแดงคืออะไร?

ครุฑแดงสามารถพบได้ด้านบนโฉนด น.ส.4 จ. แสดงถึง กรรมสิทธิ์ในที่ดิน และในโฉนดที่ดินโดยสมบูรณ์

ครุฑเขียวคืออะไร?

ครุฑสีเขียวสามารถพบได้ที่ด้านบนของโฉนด น.ส. 3 ก ซึ่งเป็นโฉนดที่มีลำดับรองลงมาถ้าเทียบกับครุฑแดงในแง่ของสิทธิในการเป็นเจ้าของ..

ครุฑดำคืออะไร?

ครุฑดำพบอยู่บนโฉนด น.ส.3 ข. ใช้กฎเดียวกันกับ น.ส. 3 ก แต่ไม่มีจุดระบุขอบเขตที่เหมาะสมสรุปที่ดิน.

ครุฑน้ำเงินคืออะไร?

ครุฑสีน้ำเงินอยู่ด้านบนของเอกสาร ส.น 1 แต่ครุฑสีนี้ไม่ได้ออกใช้ตั้งแต่ปี 2515 แล้ว

ตำถามที่พบบ่อย

วิธีตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินเป็นของปลอม

หากต้องการตรวจสอบว่าโฉนดเป็นของปลอมหรือไม่ ให้ทำตามขั้นตอนต่อไปนี้:

1. ถือกระดาษในที่ที่มีแสงสว่าง จะเห็นลายน้ำรูปครุฑอยู่ในวงกลมคู่
2. ตรวจสอบรูเล็กๆ ที่มุมทั้งสี่ของภาพประกอบพื้นที่ดิน ควรอยู่ในวงกลมเล็กๆ
3. ตรวจสอบให้แน่ใจว่าลายเซ็นของสำนักงานในโฉนดเป็นหมึกสีดำ - สีน้ำเงินหรือสีอื่น ๆ - และตรวจสอบว่ามีตราประทับสีแดงอย่างเป็นทางการที่ด้านบนของลายเซ็น
4. นำเอกสารพร้อมสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านไปที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่เพื่อยืนยัน

วิธีการขอโฉนดใหม่ในกรณีที่ทำหาย

หากต้องการขอโฉนดใหม่ถ้าคุณจะทำโฉนดหาย ให้ทำตามขั้นตอนต่อไปนี้

1. แจ้งความกับเจ้าหน้าที่ตำรวจ
2. รวบรวมสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสมุดทะเบียนบ้านพร้อมกับเอกสารใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน เช่น สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาเช่า เอกสารอื่นๆ อาจรวมถึงมรณะบัตรของเจ้าของเดิมหากที่ดินได้รับมรดก และคำสั่งศาลหากศาลร้องขอโฉนดทดแทน
3. จัดให้มีพยานสองคนเพื่อยืนยันสถานการณ์ของคุณ ต้องมีบัตรประจำตัวประชาชนและยินดีลงนามในแถลงการณ์
4. ไปที่สำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องกับเขตอำนาจศาลทรัพย์สินของคุณพร้อมเอกสารและพยานของคุณ
5. กรอกแบบฟอร์มและการชำระเงินที่จำเป็นแล้วรอ สำนักงานจะยืนยันที่ดินดังกล่าว และหากทุกอย่างเรียบร้อยดี พวกเขาจะแจ้งต่อสาธารณะล่วงหน้า 30 วันเพื่อแจ้งความประสงค์ที่จะออกโฉนดที่ดินทดแทน
6. หากไม่มีผู้คัดค้านก็จะออกโฉนดแทนให้ได้

ความคิดเห็นสีแดงที่ด้านหลังของโฉนดหมายถึงอะไร?

ความคิดเห็นสีแดงด้านหลังโฉนดหมายถึงข้อจำกัดในการโอนทรัพย์สินจนถึงวันที่กำหนด เมื่อถึงวันดังกล่าวก็สามารถโอนทรัพย์สินได้

ควรทำอย่างไรหากเอกสารโฉนดที่ดินเกิดความเสียหาย?

คุณสามารถขอโฉนดใหม่ได้หากเอกสารต้นฉบับเสียหาย ทำตามขั้นตอนต่อไปนี้:

1. ตรวจสอบเพื่อดูขอบเขตของความเสียหาย หากหมายเลขที่ดินพร้อมชื่อและตราประทับของเจ้าหน้าที่ผู้ลงนามยังคงอ่านได้ชัดเจน กระบวนการนี้จะง่ายขึ้น และคุณสามารถนำไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมบัตรประจำตัวของคุณได้
2. หากไม่สามารถอ่านเอกสารได้ คุณจะต้องแจ้งความกับตำรวจ
3. ทำตามขั้นตอนเดียวกับกรณีที่คุณทำโฉนดที่ดินที่สูญหาย

หากต้องการบริการ ด้านอสังหาริมทรัพย์ไทยแบบครบวงจร นึกถึงเรา ทีมงาน PropertySights Real Estate ได้เลย