การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในประเทศไทยถือเป็นการตัดสินใจที่ชาญฉลาดสำหรับผู้ที่ต้องการสร้างรายได้ที่มีศักยภาพจากอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ บทความนี้จะสำรวจประโยชน์ คุณลักษณะ ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยสำคัญ กระบวนการลงทุน ประเภทของผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield Returns) และวิธีการคำนวณโดย PropertySights Real Estate.
หลายคนใฝ่ฝันที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เนื่องจากอุตสาหกรรมนี้มีโอกาสในการลงทุนที่ดึงดูดใจ อันเนื่องมาจาก เศรษฐกิจที่เติบโตและจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้น ทั้งคนในท้องถิ่น นักท่องเที่ยว และชาวต่างชาติ อย่างไรก็ตาม คุณควรอาศัยเครื่องมือที่จะช่วยในการตัดสินใจ นั่นคือเครื่องคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield Calculator)
ตัวชี้วัดที่สำคัญของ การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ดีในประเทศไทย คือผลตอบแทนค่าเช่า. เครื่องคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าจะให้ภาพรวมที่ครอบคลุมว่าคุณสามารถสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้มากน้อยเพียงใด ซึ่งมีประโยชน์สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนคืออะไร?
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน คือ การซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างมีกลยุทธ์ เพื่อทำกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ รายได้จากการปล่อยเช่า หรือทั้งสองอย่าง เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์นี้มีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างผลกำไร จึงไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลักของเจ้าของ
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสที่หลากหลาย นักลงทุนสามารถเลือกระหว่างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาวหรือระยะสั้น สำหรับการลงทุนระยะยาว นักลงทุนมุ่งหวังรายได้ที่มั่นคงและแบบพาสซีฟ (Passive Income) ส่วนการลงทุนระยะสั้น นักลงทุนจะให้ความสำคัญกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ปรับปรุงใหม่ และขายในราคาที่สูงขึ้นเพื่อรับผลกำไรในระยะเวลาอันสั้น
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีประโยชน์อย่างไรบ้าง?
ประข้อดีหลักสามประการของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยมีดังนี้:
- เศรษฐกิจที่ยืดหยุ่น (Resilient Economy) – เศรษฐกิจของไทยโดดเด่นด้วย ความมั่นคงและแข็งแกร่งสามารถฟันฝ่าวิกฤตการณ์ระดับโลกที่ผ่านมา รวมถึงการแพร่ระบาดทั่วโลก ประเทศไทยเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับการท่องเที่ยวในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้มาโดยตลอด ทำให้อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวเฟื่องฟู โดยเฉพาะในช่วงหลัง นักท่องเที่ยวใช้จ่ายเงินไปกับการช้อปปิ้ง ร้านอาหาร โรงแรม และการเดินทาง ซึ่งช่วยกระตุ้นความต้องการและสนับสนุน เศรษฐกิจไทยโดยรวม คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจของไทยจะเติบโตและแข็งแกร่งยิ่งขึ้นในอนาคตอันใกล้
- ความต้องการของตลาดเช่าที่แข็งแกร่ง (Strong Rental Market Demand) - ชาวต่างชาติ ผู้ย้ายถิ่นฐาน ผู้เชี่ยวชาญ และผู้เกษียณที่ต้องการอาศัยในประเทศไทยระยะยาวและเซ็นสัญญาเช่าตั้งแต่หนึ่งปีขึ้นไป ช่วยเพิ่มประชากรในท้องถิ่นและความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเติบโตบริษัทอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ที่นำผู้เชี่ยวชาญจากต่างประเทศเข้ามายิ่งสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นให้เพิ่มขึ้น เนื่องจากความจำเป็นในการเช่าเพื่อรักษางาน ซึ่งเป็นการเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์
- ค่าครองชีพ (Cost of Living) - ประเทศไทยมี ค่าครองชีพที่ไม่สูงมากนัก ทั้งด้านที่อยู่อาศัย สาธารณูปโภค การเดินทาง และอาหารซึ่งเป็นประโยชน์ต่อคนในท้องถิ่น นักท่องเที่ยว ผู้ทำงาน และชาวต่างชาติ อย่างไรก็ตาม ค่าครองชีพจะขึ้นอยู่กับไลฟ์สไตล์ของแต่ละบุคคลด้วย
ยกตัวอย่างเช่น สำหรับที่พักอาศัย, คุณสามารถเลือกจ่าย 1,000 - 1,500 ดอลลาร์สหรัฐต่อเดือนสำหรับบ้านหรูหราพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน พื้นที่กว้างขวาง ในทำเลที่ดี หรือคุณอาจเลือกห้องพัก 1 ห้องนอนในราคาย่อมเยากว่า ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่าง ๆ เช่น สิ่งอำนวยความสะดวก ขนาดพื้นที่ และความใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ
ในแง่ของค่าสาธารณูปโภคในประเทศไทย ค่าไฟฟ้าและน้ำประปามีราคาถูกกว่าในประเทศตะวันตก เช่น สหรัฐอเมริกาและยุโรปอย่างมาก ดังนั้นสาธารณูปโภคจึงมีราคาไม่แพง โดยค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่จะขึ้นอยู่กับปริมาณการใช้งานของผู้อยู่อาศัย
คุณลักษณะของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง?
คุณลักษณะหลักสี่ประการของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีดังนี้:
- ทำเลทอง - อสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ใกล้กับ สถานที่ท่องเที่ยวในพื้นที่และแหล่งสันทนาการมีการคมนาคมสะดวก สามารถช่วยเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของคุณได้อย่างมาก สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาแนวโน้มการเติบโตในอนาคตของพื้นที่และสภาวะเศรษฐกิจอย่างรอบคอบ เช่น เขตเศรษฐกิจที่กำลังเติบโต สถานศึกษา โรงพยาบาล หน่วยงานราชการและออฟฟิศเอกชน สิ่งนี้จะช่วยให้คุณกำหนดทำเลที่สอดคล้องกับผลตอบแทนที่คาดหวังจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
- ราคาซื้อ - ในการทำกำไร คุณต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เพียงแต่อยู่ภายในงบประมาณของคุณเท่านั้น แต่ต้องเป็น การลงทุนที่คุ้มค่าด้วยราคาต่ำกว่าราคาตลาด คุณจำเป็นต้องประเมินมูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์คุณต้อง ระบุมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สิน และตรวจสอบราคาตลาดและอุปสงค์-อุปทานของอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในบริเวณใกล้เคียง เพื่อพิจารณาว่าสมควรลงทุนในพื้นที่นั้นหรือไม่ จากนั้นจึงคำนวณผลตอบแทน
- อัตราส่วนค่าเช่าต่อราคาที่มั่นคง - เป็นการคำนวณเพื่อคาดการณ์ความต้องการที่เป็นไปได้สำหรับการลงทุน เครื่องมือนี้ช่วยคุณในกระบวนการตัดสินใจ โดยแนะนำให้กำหนดค่าเช่าที่เหมาะสมตามสัดส่วนของราคาอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการประเมินค่าเช่าที่เสนอให้ผู้เช่าและเปรียบเทียบกับตลาด คุณสามารถ รับประกันรายได้ที่ดีและการตัดสินใจลงทุนที่ฉลาด โดยเฉพาะในกรณีที่ผู้คนเลือกเช่ามากกว่าซื้อ
อัตราส่วนค่าเช่าต่อราคา (Rent-to-price Ratio) = มูลค่าบ้านเฉลี่ย (Median Home Value)
ค่าเช่าต่อปีเฉลี่ย (Median Annual Rent)
ยกตัวอย่างเช่น คุณซื้อบ้านมูลค่า 100,000 ดอลลาร์ และผู้เช่าของคุณจ่ายค่าเช่าปีละ 9,000 ดอลลาร์ให้คุณ ทำให้ได้อัตราส่วนราคาต่อค่าเช่า 11.11 อย่างไรก็ตาม หากบ้านหลังเดียวกันถูกปล่อยเช่าในราคา 14,000 ดอลลาร์ต่อปี จะให้อัตราส่วน 7.14
อัตราส่วนราคาต่อค่าเช่า (Price-to-Rent Ratio) จะบ่งชี้ว่าควรเช่าหรือซื้อ อัตราส่วนที่ต่ำกว่าแสดงว่าผู้เช่ามีแนวโน้มที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคุณมากกว่าเช่า อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนที่ต่ำกว่าจะทำกำไรจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้มากกว่า และมีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนระยะยาวที่ดี แต่ต้องพิจารณาราคาในตลาดอื่น ๆ ด้วย เพื่อประกอบการตัดสินใจ
- อัตราการว่างของอสังหาริมทรัพย์ต่ำ (Low Vacancy Rates) - ประเด็นนี้เกี่ยวข้องกับทำเลที่ตั้งเชิงกลยุทธ์มากกว่าอสังหาริมทรัพย์เอง อัตราการว่างที่ลดลงเป็นสัญญาณบวกว่า ผู้คนมีแนวโน้มที่จะย้ายเข้ามาอยู่ในพื้นที่นี้มากขึ้น ซึ่งรับประกันกระแสผู้เช่าที่มีศักยภาพอย่างต่อเนื่องสะท้อนให้เห็นว่าพื้นที่นี้มีเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งและตลาดการเช่าที่มั่นคงสำหรับคนในท้องถิ่นและชาวต่างชาติ ซึ่งทำให้เป็นการลงทุนที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง
ประเภทของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในประเทศไทยมีอะไรบ้าง?
การลงทุน 3 ประเภทหลักสำหรับในประเทศไทยมีดังนี้:
- ที่อยู่อาศัย – ประเทศไทยมีตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ประกอบด้วย:
- คอนโดมิเนียม ประกอบด้วย อาคารขนาดใหญ่ที่แบ่งออกเป็นยูนิต ซึ่งมีเจ้าของหลายราย ที่ใช้สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการร่วมกัน เช่น ระบบรักษาความปลอดภัยขั้นสูง การดูแลสนับสนุนตลอด 24 ชั่วโมง และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
อย่างไรก็ตาม ก่อนซื้อคอนโด สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือ กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทยมีข้อจำกัดบางประการสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อคอนโด ภายใต้มาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด แก้ไขเพิ่มเติมปี พ.ศ.2551 กรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในแต่ละยูนิตรวมกันต้องไม่เกิน 49% โดยอย่างน้อย 51% ต้องเป็นของคนไทย ด้วยเหตุนี้ คอนโดแบบฟรีโฮลด์ (Freehold) จึงเป็นตัวเลือกยอดนิยมสำหรับชาวต่างชาติ
- ที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ เช่น วิลล่า ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว ตอบสนองความต้องการของนักลงทุนอสังหาฯที่แตกต่างกัน วิลล่ามอบความเป็นส่วนตัวและพื้นที่อยู่อาศัยกว้างขวางซึ่งดึงดูดครอบครัว เป็นที่รู้จักในชื่อบ้านพักตากอากาศ บ้านเดี่ยวเป็นบ้านครอบครัวขนาดมาตรฐานที่มีสองหรือสามชั้น พื้นที่แบ่งสัดส่วนชัดเจน และส่วนใหญ่มีสวน ส่วนทาวน์เฮาส์เป็นบ้านสไตล์โมเดิร์นน้อยกว่าบ้านแบบอื่น มีพื้นที่ใช้สอยกว้างขวาง มักเป็นบ้านตึกแถวแคบๆ ที่มีผนังร่วมกัน
อสังหาฯประเภทแนวราบไม่ได้มีไว้สำหรับคนไทยเท่านั้น ในความเป็นจริง ชาวต่างชาติสามารถซื้อและเป็นเจ้าของอสังหาฯประเภทนี้ได้ ทางอ้อมผ่านบริษัทถือครองที่ดินในไทย ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินในนามของพวกเขาและมีสัญญาเช่าระยะยาวกับเจ้าของ
- อาคารอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของโดยกลุ่มนักลงทุนที่สามารถซื้ออาคารที่พักอาศัยทั้งหลังเพื่อประกอบธุรกิจหรือซื้อที่ดิน พัฒนาอาคาร และบริหารจัดการได้
อพาร์ตเมนต์แตกต่างจากคอนโดมิเนียมเพราะยูนิตเหล่านี้ไม่ได้จดทะเบียนภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด อย่างไรก็ตาม อาคารเหล่านี้สามารถให้เช่าเป็นรายเดือนหรือผ่านสัญญาเช่าระยะยาวที่คล้ายกับคอนโด
- คอนโดมิเนียม ประกอบด้วย อาคารขนาดใหญ่ที่แบ่งออกเป็นยูนิต ซึ่งมีเจ้าของหลายราย ที่ใช้สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการร่วมกัน เช่น ระบบรักษาความปลอดภัยขั้นสูง การดูแลสนับสนุนตลอด 24 ชั่วโมง และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
- พื้นที่เชิงพาณิชย์ (Commercial) - พื้นที่เชิงพาณิชย์รวมถึงพื้นที่สำนักงาน ตึกแถว อาคารพาณิชย์ และห้างสรรพสินค้า ด้วยอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวที่กำลังเฟื่องฟูในประเทศและจำนวนประชากรในท้องถิ่นที่เพิ่มขึ้น ความต้องการของตลาดนี้กำลังเพิ่มสูงขึ้น และโดยเฉพาะอย่างยิ่งกับคนในท้องถิ่นที่กำลังมองหาและรักษาการจ้างงาน พื้นที่สำนักงานจึงขยายตัวเพื่อรองรับธุรกิจที่เติบโตขึ้น
- โรงแรม (Hotels) - เป็นที่ทราบกันดีว่าประเทศไทยเป็นหนึ่งในประเทศที่มีนักท่องเที่ยวมากที่สุด และนักท่องเที่ยวไม่เพียงต้องการสัมผัสวัฒนธรรม แหล่งท่องเที่ยว และอาหารของประเทศเท่านั้น แต่ยังรวมถึงโรงแรมที่พวกเขาสามารถเพลิดเพลินและผ่อนคลายในวันหยุดพักผ่อนได้ด้วย ไม่ว่านักท่องเที่ยวจะเป็นนักเดินทางแบบแบ็คแพ็คเกอร์ (Backpacker) ที่มีงบจำกัด หรือเป็นนักท่องเที่ยวที่มีงบประมาณสูง โรงแรมก็สามารถเป็นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ดีได้
ปัจจัยสำคัญที่ต้องพิจารณาก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในประเทศไทยมีอะไรบ้าง?
ปัจจัยสำคัญหลักๆ 4 ประการที่ต้องพิจารณาก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในประเทศไทยมีดังนี้:
- ประเภทอสังหาริมทรัพย์ (Property Type) - หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนต้องพิจารณาคือประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งควรเลือกให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์และเหมาะสมกับกลยุทธ์การลงทุนมากที่สุด ไม่มีวิธี "หนึ่งขนาดเหมาะกับทุกคน (one size fits all)" ในอุตสาหกรรมนี้
- อายุของอสังหาริมทรัพย์ (Age of Property) - อสังหาริมทรัพย์ที่เก่ากว่ามักต้องการการบำรุงรักษามากกว่า ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ใหม่เอี่ยมมีราคาสูงกว่า สิ่งสำคัญคือต้องหาความสมดุลระหว่างต้นทุนและการบำรุงรักษาทรัพย์สินเพื่อหลีกเลี่ยงความเครียดทางการเงิน
- การเติบโตของเงินทุน (Capital Growth) - การเติบโตของเงินทุนคือการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สินตลอดช่วงเวลา เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องใช้แนวโน้มของทรัพย์สินที่คุณกำลังลงทุนเป็นแนวทาง ไม่ว่าจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และเพื่อดูศักยภาพของทรัพย์สินในอนาคต
- ความต้องการเช่าและผลตอบแทน (Rental Demand and Yield) - ด้วยจำนวนคนในท้องถิ่น ผู้เชี่ยวชาญ และชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นในประเทศไทย ทำให้ความต้องการเช่าและผลตอบแทนก็เพิ่มสูงขึ้น
ความต้องการเช่าและผลตอบแทนที่แข็งแกร่งเป็นส่วนสำคัญในการประเมินความเป็นไปได้ทางการเงินของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ผลตอบแทนจากการเช่าสามารถคำนวณว่าการลงทุนมีความน่าสนใจเพียงใดโดยพิจารณาจากรายได้จากการเช่า การดูผลการลงทุนอื่นๆ ของอสังหาริมทรัพย์จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการทราบความต้องการในการเช่า
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีขั้นตอนอย่างไร?
ขั้นตอนที่ 1: ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์
การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเป็นจุดเริ่มต้นก่อนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เนื่องจากพวกเขาสามารถ ให้ข้อมูลเชิงลึกในเรื่องนี้ได้โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากการลงทุนประเภทนี้ไม่ใช่เรื่องธรรมดาเพราะต้องใช้เงินจำนวนมหาศาล
ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ถึงสิ่งที่ควรทำและไม่ควรทำในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และสามารถปกป้องผลประโยชน์ของคุณได้เพราะพวกเขามีความรู้ความชำนาญในอุตสาหกรรมนี้เป็นอย่างดี พวกเขาจะช่วยให้คุณเข้าใจตลาดและความเสี่ยงและผลตอบแทนที่อาจเกิดขึ้น และแนะนำคุณเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดตามแผนและความคาดหวังที่คุณเลือกไว้
ขั้นตอนที่ 2: สำรวจอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพและจับจองอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสม
เมื่อสำรวจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีศักยภาพแล้ว สิ่งสำคัญคือต้องทำงานและ สร้างเครือข่ายกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นที่ได้รับใบอนุญาต เพราะพวกเขามีประสบการณ์กว้างขวางและมีเครือข่ายลึกซึ้งในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และในตลาดท้องถิ่น นายหน้าเหล่านี้มีความทุ่มเทในภาคเรื่องนี้ มีความเชี่ยวชาญในการจัดหาข้อตกลงสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่คุณต้องการที่ดีกว่าให้กับคุณ
จำไว้ว่า สิ่งสำคัญคือในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของคุณ คุณจะต้องหาตัวแทนที่ได้รับใบอนุญาตจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย (Thai Real Estate Broker Association หรือ TREBA) เพราะพวกเขาสามารถรับประกันได้ว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของคุณอยู่ในมือของนายหน้าที่มีชื่อเสียงและมีความน่าเชื่อถือ บริษัท PropertySights Real Estate เราถือใบอนุญาตนี้อย่างภาคภูมิใจซึ่งหมายความว่าเรามีมาตรฐานที่สูงขึ้นและมีคุณภาพเหนือกว่าในการให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์
หากพบที่ตรงตามกับเป้าหมายของคุณแล้ว คุณ ต้องการสำรวจพื้นที่นั้นๆและคอยสังเกตการพัฒนาในบริเวณใกล้เคียง สภาพของพื้นที่และรายละเอียดทุกอย่างของอสังหาริมทรัพย์ เช่น แสงสว่าง หน้าต่าง หลังคา พื้นที่ส่วนกลาง พื้นอาคาร การติดตั้งน้ำประปา และการจัดการทรัพย์สิน เมื่อคุณสรุปการตรวจสอบข้อมูลของคุณแล้วและรู้สึกพอใจ คุณอาจทำการจองอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมได้เลย
ขั้นตอนที่ 3: ดำเนินการตรวจสอบข้อมูลทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์และลงนามในสัญญา
การตรวจสอบข้อมูลทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่ต้องทำเพื่อปกป้องสิทธิของคุณต่อไป เนื่องจากสิ่งนี้จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้ว่าคุณกำลังตัดสินใจอย่างชาญฉลาดหรือไม่ สิ่งสำคัญคือต้องดูรายละเอียดทางกฎหมาย เช่น เอกสาร โฉนดที่ดินไทยและความถูกต้องตามกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้แน่ใจว่าคุณสามารถต่อยอดและทำกำไรจากอสังหาริมทรัพย์นั้นได้อย่างเต็มที่โดยไม่มีปัญหาและอุปสรรคใดๆ
เมื่อคุณพอใจกับการตรวจของคุณแล้ว คุณสามารถลงนามในสัญญาและหารือเกี่ยวกับระยะเวลาเวลาและการชำระเงิน
ขั้นตอนที่ 4: จัดหาเงินทุนสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
การจัดหาเงินทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของคุณเป็นแง่มุมสำคัญ และคุณมีอำนาจในการสำรวจตัวเลือกการจัดหาเงินทุนของคุณ สถาบันการเงินหรือผู้พัฒนาโครงการมีตัวเลือกที่ยืดหยุ่นพร้อมอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขที่ดึงดูดใจซึ่งสามารถปรับให้เข้ากับงบประมาณและวัตถุประสงค์ของคุณ คุณสามารถสอบถามสถาบันการเงินหรือผู้พัฒนาโครงการเหล่านี้ได้ว่า วิธีการขอสินเชื่อบ้านในประเทศไทย.
ขั้นตอนที่ 5: จ้างผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์และจัดการรายได้จากการเช่า
เมื่อทุกอย่างเข้าที่แล้ว คุณจำเป็นต้องจ้างผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อช่วยคุณในการบริหารจัดการ อสังหาริมทรัพย์ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสามารถสามารถช่วยคุณจัดการการดำเนินงานประจำวัน ความสัมพันธ์กับผู้เช่าและการจัดซื้อ การบำรุงรักษา รายได้จากการเช่า และการปรับปรุงทรัพย์สินโดยรวมได้อย่างสะดวก กระบวนการนี้จะช่วยหลีกเลี่ยงความเครียดและข้อผิดพลาดเนื่องจากพวกเขามีความรู้ด้านนี้มากกว่า
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์: อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield Returns) คืออะไร?
อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield Return) คือ ความแตกต่างระหว่างรายได้ของอสังหาริมทรัพย์ที่คุณให้เช่าและค่าใช้จ่ายทั้งหมดของอสังหาริมทรัพย์การทำความเข้าใจเรื่องนี้จะช่วยให้นักลงทุนวิเคราะห์ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับจากการลงทุนและความเสี่ยงที่เกี่ยวข้อง
อัตราผลตอบแทน (rate of return) คือเปอร์เซ็นต์ที่คำนวณจากสูตรผลตอบแทนจากการเช่า (rental yield returns) ไม่ว่าจะเป็นผลตอบแทนจากการเช่ารวม (Gross Rental) หรือผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิ (Net Rental) ซึ่งจะอธิบายเพิ่มเติมในบทความนี้
ผลตอบแทน (Yield) เป็นคำที่ใช้ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อกำหนดรายได้ที่เกิดจากอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน
ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental yield) เป็นตัววัดอสังหาริมทรัพย์ของรายได้จากการเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากอสังหาริมทรัพย์เมื่อเทียบกับมูลค่ายุติธรรมตลาดของอสังหาริมทรัพย์ แสดงเป็นเปอร์เซ็นต์
วิธีการคำนวณผลตอบแทนค่าเช่า?
ในการคำนวณผลตอบแทนค่าเช่าเราจำเป็นต้อง คำนวณค่าเช่าที่คาดหวังสำหรับปีนั้นหารด้วยมูลค่าทรัพย์สิน แล้วคูณด้วย 100 เพื่อให้ได้เปอร์เซ็นต์ของผลตอบแทนค่าเช่า โดยทั่วไปการคำนวณนี้หมายถึงการทราบอัตราค่าเช่ารายปีที่คาดหวังที่ผู้ลงทุนจะได้รับจากมูลค่าตลาดของทรัพย์สินทั้งหมด
อย่าลืมว่าผลตอบแทนค่าเช่าสามารถคำนวณได้โดยใช้อัตราผลตอบแทนรวมและสุทธิ
อัตราผลตอบแทนค่าเช่ารวมคืออะไร และจะคำนวณได้อย่างไร?
อัตราผลตอบแทนค่าเช่ารวมเป็นการคำนวณแบบตรงๆโดยยังไม่หักลบค่าใช้จ่ายอื่น ในการทราบเปอร์เซ็นต์ของรายได้ค่าเช่าที่นักลงทุนจะได้รับในหนึ่งปี โดยวัดจากมูลค่าตลาดทั้งหมดของทรัพย์สิน การไม่คำนึงถึงค่าใช้จ่ายอื่นๆที่เกี่ยวข้องในการถือครองทรัพย์สินนี้ คุณอาจไม่ได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนที่เป็นไปได้
คำนวณค่าเช่ารายปีที่คาดหวัง หารด้วยราคาซื้อ แล้วคูณด้วย 100
เพื่อแสดงให้เห็น:
ราคาซื้อ – ฿ 7,256,500
รายได้จากค่าเช่าที่คาดหวังต่อปี – ฿ 435,390
( 435,390 / 7,256,500 )x 100 = 6% Gross Rental Yield
อัตราผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิคืออะไร และจะคำนวณได้อย่างไร?
อัตราผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิเป็นอีกวิธีหนึ่งในการคำนวณการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ให้ผลลัพธ์ที่แม่นยำยิ่งขึ้นแก่คุณ- สูตรนี้ประกอบด้วยชุดค่าใช้จ่ายคงที่และค่าใช้จ่ายผันแปรที่จะหักออกจากค่าเช่ารายปีที่คุณคาดหวัง คุณต้องตระหนักถึง กฎหมายทรัพย์สินและภาษีในประเทศไทย เนื่องจากประกอบด้วยภาษีและค่าธรรมเนียมที่แตกต่างกันซึ่งต้องรวมอยู่ในค่าใช้จ่าย
อัตราการโอนเป็นทุนคำนวณจากรายได้ค่าเช่าสุทธิที่คาดว่าจะได้รับหารด้วยมูลค่าทรัพย์สินและแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์
สูตรค่าเช่าสุทธิจะเหมือนกับค่าเช่ารวม อย่างไรก็ตาม คุณต้องหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมดจากค่าเช่ารายปีที่คาดหวัง
เพื่อแสดงให้เห็น:
ว่าเหมือนกับมูลค่าที่ระบุไว้ในค่าเช่า แต่มีค่าใช้จ่ายที่คาดว่าจะเกิดขึ้นโดยรวม คือ ฿88,892.
((435,390 – 88,892) / 7,256,500 )x 100 = 4.775% Net Rental Yield
รับประกันผลตอบแทนการเช่าในประเทศไทยคืออะไร?
อัตราผลตอบแทนค่าเช่าที่รับประกันในประเทศไทยคือการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่ง มีการรับประกันผลตอบแทนจากผู้พัฒนาหรือผู้ดำเนินการ- ซึ่งรับประกันรายได้ค่าเช่าคงที่แก่ผู้ลงทุนตามระยะเวลาที่กำหนด ในหลายกรณี ไม่มีโฉนดเป็นสิทธิในการเป็นเจ้าของโครงการเหล่านี้ แต่เป็นสิทธิการเช่าระยะยาว
ผู้ลงทุนสามารถรู้สึกมั่นใจในความแข็งแกร่งของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยเฉพาะการพัฒนาที่อยู่อาศัยในสถานที่ท่องเที่ยวที่มีประชากรหนาแน่นที่สุด และการดำเนินงานของโรงแรมในพื้นที่ท่องเที่ยวที่เจริญรุ่งเรือง การรับประกันผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้เป็นข้อพิสูจน์ถึงความน่าเชื่อถือของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
คำถามที่พบบ่อย
การเติบโตของเงินทุน (Capital Growth) คำนวณจากอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าหรือไม่?
ไม่ใช่ เนื่องจาก การเติบโตของเงินทุน (capital growth) คือการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ที่คุณซื้อเมื่อเวลาผ่านไปเมื่อเทียบกับราคาซื้อ ในขณะที่ผลตอบแทนจากการเช่า (rental yield) คือรายได้ที่คุณได้รับจากทรัพย์สินที่ให้เช่าเมื่อเทียบกับราคาซื้อ แสดงเป็นเปอร์เซ็นต์
การปรับขึ้นค่าเช่า (Rental Escalations) ทำให้อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเพิ่มขึ้นหรือไม่?
ใช่ การปรับขึ้นค่าเช่าทำให้อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเพิ่มขึ้น ด้วยการท่องเที่ยวที่เฟื่องฟูอย่างกว้างขวางของไทย การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยได้ปรับตัวดีขึ้นมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมาและค่าเช่าก็เช่นกัน
นี่จะหมายความว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตขึ้นเท่านั้น และผลตอบแทนจากการเช่าก็เช่นกัน เนื่องจากเมื่อเจ้าของเพิ่มค่าเช่ารายเดือนของผู้เช่า การปรับขึ้นนี้จะเพิ่มค่าเช่ารายปีที่คาดการณ์ไว้และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว
อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่ 'ดี' ในประเทศไทยคืออะไร?
อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่ดีในประเทศไทยอาจแตกต่างกันไปตามทรัพย์สินที่คุณเลือกเมื่อเทียบกับคุณลักษณะของทรัพย์สิน ปัจจัยที่ต้องพิจารณา สภาวะเศรษฐกิจและตลาด และประเภทอสังหาริมทรัพย์
โดยทั่วไป อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่ดีในประเทศไทยอยู่ในช่วง 5% ถึง 10%อย่างไรก็ตาม การได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นในบางพื้นที่นั้นเป็นไปได้ ขึ้นอยู่กับการเติบโตทางเศรษฐกิจ พื้นที่พัฒนาแล้ว ราคาตลาด และสภาวะตลาดในท้องถิ่น
ไทย