สิ่งที่คุณต้องรู้เกี่ยวกับการสมัครกู้สินเชื่อบ้านในประเทศไทย

คุณกำลังสมัครกู้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านในประเทศไทยหรือไม่? มาเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับหลักเกณฑ์การให้สินเชื่อ เงินดาวน์ ระยะเวลาผ่อนชำระ อัตราดอกเบี้ย รวมถึงเอกสารประกอบที่จำเป็นเพื่อให้การกู้ซื้อบ้านของคุณดำเนินไปได้อย่างราบรื่นและประสบความสำเร็จในบทความนี้โดย PropertySights Real Estate

ข้อกำหนดสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย คืออะไร?

เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศบังคับใช้ข้อกำหนดใหม่เกี่ยวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดย เพิ่มความเข้มงวดของเกณฑ์อัตราส่วนหนี้สินต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan-to-Value Ratio หรือ LTV) สำหรับบ้านหลังที่สองและสามของผู้กู้ยืม รวมถึงบ้านที่มีมูลค่าเกินกว่า 10 ล้านบาท

กล่าวอย่างง่ายๆ คือ แม้ ธนาคารพาณิชย์แต่ละแห่งในไทย จะเสนออัตรา LTV ที่แตกต่างกันตามปัจจัยส่วนบุคคลของผู้กู้หลายประการ แต่วงเงินสินเชื่อสูงสุดเมื่อเทียบกับมูลค่าหลักประกันได้ถูกปรับลดลง ส่งผลให้ผู้กู้จำเป็นต้องจ่ายเงินดาวน์ในสัดส่วนที่สูงขึ้นกว่าเดิม

ข้อกำหนดสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทยสำหรับอสังหาริมทรัพย์ ที่มีมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท สามารถสรุปสาระสำคัญได้ดังนี้:

• สำหรับบ้านหลังแรก อัตราส่วน LTV อยู่ที่ 90-95% ซึ่งแปลว่าผู้ซื้อต้องจ่ายเงินดาวน์เพียง 5-10% ของมูลค่าบ้าน
• สำหรับบ้านหลังที่สอง หากเจ้าของบ้านผ่อนชำระสินเชื่อบ้านหลังแรกมาแล้วอย่างน้อย 3 ปี อัตราส่วน LTV สามารถสูงถึง 90% แต่หากผ่อนชำระมาน้อยกว่า 3 ปี อัตราส่วน LTV สูงสุดจะอยู่ที่ 80% นั่นหมายความว่าผู้ซื้อจะต้องจ่ายเงินดาวน์ 10-20% ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผ่อนชำระบ้านหลังแรกมาแล้ว
• สำหรับบ้านหลังที่สามเป็นต้นไป อัตราส่วน LTV สูงสุดจะอยู่ที่ 70% นั่นแปลว่าผู้ซื้อจำเป็นต้องจ่ายเงินดาวน์ถึง 30% ของมูลค่าบ้าน

มีข้อกำหนดดังต่อไปนี้ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ที่มีมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาท:

• สำหรับบ้านสองหลังแรก อัตราส่วน LTV สูงสุดอยู่ที่ 80% ซึ่งหมายความว่าผู้ซื้อต้องจ่ายเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าบ้าน
• สำหรับบ้านหลังที่สามเป็นต้นไป อัตราส่วน LTV สูงสุดจะอยู่ที่ 70% นั่นแปลว่าผู้ซื้อจำเป็นต้องจ่ายเงินดาวน์ถึง 30% ของมูลค่าบ้าน

ทำไมข้อบังคับเรื่องสินเชื่อที่อยู่อาศัยจึงมีความสำคัญ?

ข้อบังคับเกี่ยวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากช่วย รักษาเสถียรภาพของภาคอสังหาริมทรัพย์และ ภาคเสรษฐกิจโดยรวมหากอัตราส่วน LTV สูงเกินไปและข้อกำหนดเกี่ยวกับเงินดาวน์ผ่อนปรนมากเกินไป อาจนำไปสู่การเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์จนเกินพอดี ซึ่งจะส่งผลให้ประชาชนทั่วไปเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น

ผลการวิจัยที่ตีพิมพ์ในวารสาร The Review of Financial Studies ในปี 2020 ระบุว่า การเก็งกำไรในตลาดที่อยู่อาศัยอาจทำให้ภาวะถดถอยทางเศรษฐกิจทวีความรุนแรงมากขึ้น ซึ่งเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ก่อให้เกิดวิกฤตการณ์การเงินโลกในปี 2008

ในอดีต ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสามารถ ซื้อบ้าน ในประเทศไทยผ่านสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบไม่มีเงินดาวน์ ธนาคารในประเทศไทย มีภารกิจคือการรักษาเศรษฐกิจให้แข็งแรงและงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีอุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดที่สูงขึ้น

ประเภทของหลักประกันอสังหาริมทรัพย์สำหรับสินเชื่อบ้าน

มี 4 ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถใช้เป็นหลักประกันสำหรับสินเชื่อบ้านในประเทศไทย ได้แก่ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และคอนโดมิเนียมอาจมีข้อกำหนดและนโยบายของธนาคารเฉพาะแตกต่างกันไปตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์

ยกตัวอย่างเช่น สินเชื่อธุรกิจเชิงพาณิชย์จำเป็นต้องมีเอกสารประกอบการขอสินเชื่อที่มากกว่า อาทิ ใบรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล งบการเงิน สัญญาจ้างงาน ทะเบียนผู้ถือหุ้น เป็นต้น ระยะเวลาการผ่อนชำระสูงสุดอาจสั้นเพียง 7 ปี ในขณะที่วงเงินสินเชื่อโดยรวมมักสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่พักอาศัย

แต่ละธนาคารจะมีนโยบายเฉพาะตัวสำหรับประเภทที่พักอาศัย เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม โดยอาจกำหนดอัตราดอกเบี้ยแตกต่างกันไปในแต่ละประเภท

นอกจากนี้ยังมีประเภทสินเชื่อสำหรับการก่อสร้างบ้านที่มีอัตราส่วน LTV สูงสุด 90% โดยคิดจาก มูลค่าประเมินของที่ดินและอาคารที่จะก่อสร้างในอนาคตและยังมีประเภทสินเชื่อสำหรับการก่อสร้างหรือซ่อมแซมบ้านที่มีอยู่แล้วด้วยเช่นกัน

วิธีการเตรียมความพร้อมสำหรับการสมัครกู้สินเชื่อบ้าน

เมื่อสมัครกู้สินเชื่อบ้าน สิ่งสำคัญที่สุดที่คุณควรเตรียมความพร้อมคือ การมีสถานะทางการเงินที่มั่นคงซึ่งรวมถึงการชำระหนี้สินให้หมดสิ้น การมีประวัติเครดิตที่ดี และการมีเงินเข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมออย่างน้อย 6 เดือนก่อนการสมัครกู้

นอกเหนือจากการสร้างภาพลักษณ์ทางการเงินที่มั่นคงให้แก่ผู้ให้กู้ไทย คุณจะต้องเตรียมเอกสารอื่นๆ เพื่อยืนยันตัวตนและสถานการณ์ของคุณในประเทศไทย

สุดท้ายนี้ คุณควรมีภาพรวมของเป้าหมายที่ชัดเจนก่อนนัดหมาย คุณสามารถจ่ายเงินดาวน์ได้มากน้อยเพียงใด ระยะเวลาการผ่อนชำระที่หวังไว้เป็นเท่าใด และจะกู้เงินเพื่อจ่ายค่าเฟอร์นิเจอร์และของใช้ในบ้านหรือไม่

ผู้สมัครจำนวนมากล้มเหลวในการได้รับสินเชื่อบ้าน การตอบคำถามเหล่านั้นและการเตรียมความพร้อมดังต่อไปนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับสินเชื่อบ้านและให้ความสงบสุขใจมากขึ้น

1. กำหนดวงเงินกู้ที่ต้องการ

การตัดสินใจว่าคุณต้องการกู้เงินจำนวนเท่าใด และด้วยเหตุนี้จะต้องจ่ายเงินดาวน์เท่าไร จึงเป็นข้อมูลที่สำคัญที่สุดที่ต้องตัดสินใจก่อนจะยื่นสมัครกู้สินเชื่อบ้าน ซึ่งอาจส่งผลต่ออัตราดอกเบี้ยที่คุณจะได้รับ ระยะเวลาการกู้ยืมที่คุณรับได้ และในที่สุดก็คือจำนวนเงินที่คุณจะประหยัดได้ในระยะยาว

สินเชื่อบ้านมีวงเงินสูงสุดเท่าใด?

วงเงินสินเชื่อสูงสุดที่ได้รับจริงนั้นขึ้นอยู่กับ เงินเดือนของผู้สมัครสินเชื่อในปัจจุบัน และนโยบายของธนาคารโดยทั่วไปธนาคารพาณิชย์จะใช้เกณฑ์ 40% ของรายได้ต่อเดือน แล้วหักด้วยค่าใช้จ่ายรายเดือนของหนี้ประจำ เช่น ค่างวดรถหรือสินเชื่ออื่นๆ

ยกตัวอย่างพนักงานที่มีเงินเดือน 40,000 บาทต่อเดือน จำนวนเงินผ่อนชำระรายเดือนสูงสุดที่เขาสามารถจ่ายได้จะคำนวณดังนี้:

40,000 x 40% = 16,000 บาทต่อเดือนและหากพนักงานมีหนี้สินรายเดือน 6,000 บาท จะถูกหักออกจากจำนวนดังกล่าว เหลือผ่อนชำระได้สูงสุด 10,000 บาทต่อเดือน

ธนาคารจะคำนวณวงเงินกู้รวมจากอัตราส่วนระหว่างการผ่อนชำระ 7,000 บาทต่อเดือนต่อวงเงินกู้ 1,000,000 บาท ดังนั้นวงเงินกู้บ้านรวมสูงสุดสำหรับพนักงานที่ไม่มีหนี้สินคำนวณได้ ดังนี้:

(1,000,000 x 16,000) / 7,000 = 2,285,714 บาท.

นี่คือวงเงินสินเชื่อบ้านสูงสุดที่ธนาคารจะอนุมัติให้ผู้สมัครรายนี้ อย่างไรก็ตาม จะต้องปฏิบัติตามข้อบังคับของธนาคารแห่งประเทศไทย หากตัวเลขดังกล่าวเกินกว่าอัตราส่วน LTV สูงสุด 90% สำหรับบ้านหลังแรก ธนาคารจะต้องลดวงเงินให้เป็นไปตามกฎระเบียบนี้

2. ตกลงอัตราดอกเบี้ย

การตกลงอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อนับเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ กำหนดต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ที่คุณต้องจ่ายเพิ่มเติมแต่ละธนาคารอาจเสนออัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกันเล็กน้อย และอัตราเหล่านี้อาจมีโครงสร้างแตกต่างกันในช่วงอายุของสัญญาเงินกู้ ด้วยเหตุนี้การประเมินและเปรียบเทียบอัตราต่างๆ เพื่อหาอัตราที่ดีที่สุดสำหรับคุณจึงมีความสำคัญ

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำ (MLR) จะกำหนดจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับลูกหนี้ดีเลิศ ซึ่งจะใช้เป็นฐานสำหรับอัตราดอกเบี้ยลอยตัว โดยอัตรานี้จะผันผวนตามปี การคำนวณดอกเบี้ยโดยเฉลี่ยตลอดอายุสัญญา จึงเป็นวิธีที่มีประโยชน์ในการเปรียบเทียบอัตราต่างๆ

3. กำหนดระยะเวลาการผ่อนชำระ

การกำหนดระยะเวลาการผ่อนชำระเป็นเรื่องยาก เพราะหมายถึง ต้องเลือกระหว่างการผ่อนชำระที่ง่ายขึ้นแต่จ่ายดอกเบี้ยมากกว่า หรือภาระการผ่อนชำระที่หนักในระยะสั้นแต่จ่ายดอกเบี้ยให้ธนาคารน้อยกว่า

อายุของคุณจะเป็นปัจจัยหนึ่งที่กำหนดระยะเวลาการผ่อนชำระด้วย ในประเทศไทยระยะเวลาการผ่อนชำระที่ธนาคารเสนอโดยทั่วไปคือ 15-30 ปี อย่างไรก็ตามสัญญาเงินกู้ต้องไม่ยาวนานจนเกินกว่าผู้กู้จะมีอายุ 70 ปี

4. เตรียมพร้อมสำหรับการผ่อนชำระรายเดือน

การเตรียมพร้อมสำหรับการผ่อนชำระรายเดือนสำหรับสินเชื่อบ้านมัก ถูกมองข้ามเมื่อเข้าทำสัญญากู้ยืมการมีเงินดาวน์พร้อมแล้วเป็นเพียงขั้นตอนแรก แต่การมีเงินสำรองสำหรับการผ่อนชำระล่วงหน้าและเป็นหลักประกันยามฉุกเฉินจะช่วยให้คุณมีความสบายใจมากยิ่งขึ้น

นอกเหนือจากการมีเงินสดสำรองอย่างเพียงพอแล้ว การประเมินสถานการณ์ ของคุณเองเพื่อให้มั่นใจว่าพร้อมที่จะดำเนินการชำระค่างวดตลอดอายุสัญญาก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน

กลยุทธ์การผ่อนชำระสินเชื่อบ้านแบบต่างๆ ที่มีในประเทศไทย

มี 4 กลยุทธ์หลักในการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านที่มีให้เลือกในประเทศไทย ดังนี้:

• สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยลอยตัว แต่ละธนาคารจะเสนออัตราดอกเบี้ยตามอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำ (MLR) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศ โดยอัตราดอกเบี้ยจะปรับทุก 6 เดือนหรือรายปี ประเภทสินเชื่อนี้อาจมีความน่าสนใจในช่วงเงินเฟ้อเมื่ออัตราดอกเบี้ยโดยรวมอยู่ในระดับสูง
• สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่ ธนาคารอาจเสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุสัญญาตามอัตราปัจจุบันและการคาดการณ์อัตราในอนาคต ประเภทเงินกู้นี้อาจได้รับประโยชน์เมื่ออัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ แต่อาจมีต้นทุนสูงกว่าหากอัตราดอกเบี้ยลดลงต่อไปอีก
• สินเชื่อบอลลูน เป็นประเภทสินเชื่อที่ธนาคารบางแห่งอาจเสนอ ซึ่งมีค่างวดรายเดือนต่ำในช่วงอายุสัญญา แต่สิ้นสุดด้วยค่างวดสุดท้ายที่มีมูลค่าสูง ข้อดีของสินเชื่อประเภทนี้คือ เงินงวดสุดท้ายอาจไม่ถูกนับรวมในการคำนวณค่าใช้จ่ายรายเดือนเฉลี่ย ทำให้สามารถกู้วงเงินรวมที่สูงขึ้นได้
• สินเชื่อที่เป็นเสมือนสะพานให้ก้าวข้ามความจำเป็นในการต้องการใช้เงิน เป็นสินเชื่อระยะสั้น มีอายุสัญญาตั้งแต่เพียงไม่กี่เดือนไปจนถึง 2-3 ปี สินเชื่อประเภทนี้อาจใช้บ้านปัจจุบันของคุณเป็นหลักประกัน เป็นทางเลือกที่มีประโยชน์เมื่อคุณต้องการซื้อบ้านหลังใหม่ก่อนที่จะขายบ้านหลังเดิมของคุณ

เอกสารที่จำเป็นสำหรับการสมัครสินเชื่อที่อยู่อาศัย

เอกสารที่ต้องใช้ในการสมัครสินเชื่อที่อยู่อาศัยสามารถแบ่งออกเป็น 3 ประเภทหลักๆ ได้แก่:

1. เอกสารสำคัญส่วนบุคคล เพื่อแสดงให้ชัดเจนว่าคุณเป็นใคร และสถานภาพการสมรสของคุณ
2. เอกสารทางการเงินเพื่อแสดงให้เห็นว่าคุณมีความรับผิดชอบทางการเงินที่ดี
3. รายละเอียดเกี่ยวกับหลักประกันที่จะใช้ค้ำประกันการกู้ยืม

อย่างไรก็ตาม เอกสารที่จำเป็นอาจแตกต่างกันไปตามแต่ละบุคคลและนโยบายของแต่ละธนาคาร บางรายอาจต้องใช้เอกสารมากกว่าหรือน้อยกว่ากันได้

การแสดงตัวตนของผู้สมัครสินเชื่ออย่างครบถ้วน

สำเนาและต้นฉบับ ของเอกสารต่อไปนี้จำเป็นในการระบุตัวตนของผู้ยื่นขอสินเชื่ออย่างครบถ้วน:

• บัตรประจำตัวประชาชนที่ออกโดยหน่วยงานราชการ หรือหนังสือเดินทางสำหรับชาวต่างชาติ
• ทุกหน้าของ ทะเบียนบ้านที่มีชื่อของคุณ
• เอกสารที่เกี่ยวข้องกับคู่สมรส (ถ้ามี) เช่น ทะเบียนสมรส ใบหย่า ใบมรณบัตรของคู่สมรส และ/หรือหนังสือรับรองการแยกกันอยู่

เอกสารพิสูจน์ความรับผิดชอบด้านการเงิน

โดยทั่วไป เอกสารต่อไปนี้จำเป็นในการพิสูจน์ว่าผู้สมัครสินเชื่อมีความรับผิดชอบทางการเงินที่ดี:

• หนังสือรับรองเงินเดือน
• สเตทเมนท์เงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือนจากที่ทำงาน
• หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (ภ.ง.ด.50) ในกรณีที่ได้รับเงินเดือนเป็นเงินสด
• สมุดบัญชีธนาคารต้นฉบับที่แสดงรายการย้อนหลัง 6 เดือน พร้อมสำเนา
• ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ หากคุณประกอบอาชีพอิสระ

หากคุณเป็นเจ้าของกิจการ คุณจะต้องเตรียมเอกสารเพิ่มเติม ได้แก่:

• สเตทเมนท์บัญชีปัจจุบันของกิจการย้อนหลัง 6 เดือน
• สเตทเมนท์บัญชีของกิจการย้อนหลัง 12 เดือน
• ใบทะเบียนการค้าหรือหนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท (หนังสือบริคณห์สนธิ)
• เอกสารอื่นๆ ตามที่ร้องขอ เช่น งบการเงิน ใบเสร็จชำระภาษี และรูปถ่ายอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่มีอยู่จริง

จะเกิดอะไรขึ้นหากมีผู้ลงนามร่วมในสินเชื่อบ้าน?

หากมีผู้ค้ำประกันในสัญญาสินเชื่อที่อยู่อาศัย จัดเตรียมเอกสารแสดงตัวตนและเอกสารทางการเงินของตนเองด้วยเช่นกันโดยผู้ให้กู้จะพิจารณาข้อมูลเหล่านี้ควบคู่ไปกับรายละเอียดของผู้กู้รายอื่นๆ และข้อมูลเกี่ยวกับหลักประกันนั้นๆ

รายละเอียดของทรัพย์สินที่จะใช้เป็นหลักประกัน

เพื่อให้ผู้ให้กู้มีความเข้าใจที่ชัดเจนเกี่ยวกับหลักประกันที่ใช้ค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย จำเป็นต้องจัดเตรียมรายละเอียดต่อไปนี้ของทรัพย์สินที่จะใช้เป็นหลักประกัน:

• ภาพถ่ายภายนอกและภายในอสังหาริมทรัพย์
• แผนที่แสดงสถานที่ตั้ง
• สำเนาโฉนดที่ดินเมื่อซื้อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ติดกับที่ดิน
• สำเนาเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดในกรณีที่เป็นเจ้าของห้องชุดรายบุคคล
• สำเนาสัญญาซื้อขายและหลักฐานการชำระเงินดาวน์
• สำเนาเอกสารอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินหรืออาคาร เช่น สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้างบ้าน หรือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในอาคาร
• หากซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสองจากเจ้าของรายบุคคล แทนที่จะเป็นโครงการพัฒนา คุณจำเป็นต้องจัดเตรียมสำเนาบัตรประจำตัวและทะเบียนบ้านของผู้ขายด้วย

ค่าใช้จ่ายที่ควรคำนึงถึงเมื่อกู้ซื้อที่อยู่อาศัย

ผู้ที่กู้ยืมเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจำเป็นต้องตระหนักถึงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าธรรมเนียมธนาคาร ค่าเบี้ยประกันภัย ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับกรมที่ดิน และค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จริง.

นอกเหนือจากดอกเบี้ยเงินกู้แล้ว ธนาคารอาจเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเบื้องต้น เช่น ค่าธรรมเนียมการตรวจสอบ ค่าประเมินมูลค่าทรัพย์สิน และค่าเดินทางระหว่างการสำรวจที่ดินหรืออาคาร บางธนาคารอาจคิดค่าธรรมเนียมการผูกพันทางการเงิน (ซึ่งสามารถขอคืนได้) และค่าธรรมเนียมการชำระเงินก่อนกำหนด ในกรณีที่คุณผ่อนชำระเกินกว่าปกติในช่วงไม่กี่ปีแรก โดยแต่ละรายการจะอยู่ที่ประมาณ 2% ของวงเงินกู้

ธนาคารอาจกำหนดให้ทำประกันภัยหลายประเภท รวมถึงประกันชีวิตผู้กู้ และประกันอัคคีภัยสำหรับทรัพย์สินด้วย นอกจากนี้ ธนาคารยังจะเรียกเก็บอากรแสตมป์ในอัตรา 0.05% ของมูลค่าสินเชื่อและนำส่งให้กรมสรรพากร

แหล่งค่าใช้จ่ายสูงในช่วงแรกมาจากกรมที่ดิน ซึ่งคุณจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการจำนองในอัตรา 1% ของมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัย นอกจากค่าจำนองแล้ว ยังมีค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอีก 2% มูลค่าประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่ว่ามูลค่าใดจะสูงกว่า)ซึ่งค่าใช้จ่ายนี้อาจถูกรับผิดชอบโดยผู้ขาย ผู้ซื้อ หรือทั้งสองฝ่าย

สุดท้าย คุณต้องเตรียมพร้อมสำหรับค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับตัวอสังหาริมทรัพย์เอง ซึ่งรวมถึงเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายเล็กๆ น้อยๆ เช่น เงินประกันการใช้ไฟฟ้าและน้ำประปา ซึ่งจะแตกต่างกันไปตามขนาดของทรัพย์สิน แต่โดยทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 10,000 บาท

สาเหตุที่อาจทำให้ธนาคารปฏิเสธคำขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย

โดยปกติแล้ว ธนาคารจะปฏิเสธคำขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วยสาเหตุที่เกี่ยวข้องกับการเปิดเผย ข้อมูลส่วนบุคคล ข้อมูลทางการเงิน และข้อมูลของหลักประกัน สาเหตุพื้นฐานอาจเป็นเพราะผู้สมัครไม่ได้ยื่นเอกสารที่จำเป็นทั้งหมด

อย่างไรก็ตาม สาเหตุหลักที่ทำให้คำขอสินเชื่อถูกปฏิเสธมักเกิดจากประวัติทางการเงินที่ไม่ดี ซึ่งอาจเกิดขึ้นได้จากหนึ่งหรือหลายปัจจัยดังต่อไปนี้:

• มีภาระหนี้สินจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นหนี้ประจำหรือที่ปรากฏในสเตทเมนท์ย้อนหลัง 6 เดือน
• คะแนนเครดิตต่ำ ซึ่งพิจารณาจากประวัติเครดิตย้อนหลัง 3 ปี คุณสามารถตรวจสอบประวัติเครดิตของตนเองกับ สำนักงานข้อมูลเครดิตแห่งชาติได้ก่อนยื่นคำขอ.
• รายได้ต่ำหรือไม่มั่นคง โดยการพิจารณาความมั่นคงของรายได้ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของธนาคาร เนื่องจากแต่ละธนาคารมีการจัดลำดับความน่าเชื่อถือของอาชีพแตกต่างกัน

สุดท้าย สินเชื่ออาจถูกปฏิเสธเนื่องจากตัวอสังหาริมทรัพย์เอง หากการตรวจสอบของธนาคารพบว่าทรัพย์สินนั้นไม่เหมาะที่จะใช้เป็นหลักประกัน ธนาคารอาจไม่อนุมัติสินเชื่อ

ชาวต่างชาติสามารถกู้ยืมจํานองคอนโดในไทยได้หรือไม่

ได้ ชาวต่างชาติ ได้รับอนุญาตให้กู้ยืมเงินจํานองคอนโดในไทยหรือสินเชื่อบ้าน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 ชาวต่างชาติสามารถเข้าถึงสินเชื่อผ่านผู้ให้กู้หลายรายในไทย แม้ว่าตัวเลือกจะจํากัดกว่าคนไทย

ธนาคารไทยที่ได้รับความนิยมสูงสุดสําหรับชาวต่างชาติที่ขอสินเชื่อบ้าน

ธนาคารที่ได้รับความนิยมสําหรับชาวต่างชาติในการกู้บ้าน ได้แก่ ธนาคารอินดัสเตรียล แอนด์ คอมเมอร์เชียล แบงก์ ออฟ ไชนา ลิมิเต็ด (ICBC) เอ็มบีเค การันตี้ และ ยูโอบี โดยมีเงื่อนไขสินเชื่อบ้านดังนี้

** ตามตัวเลขต้นปี 2566 อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงระหว่างธนาคารในสิงคโปร์ (Singapore Interbank Offered Rate - SIBOR) เคยใช้เป็นอัตราอ้างอิงสําหรับเงินสิงคโปร์ที่เสนอระหว่างธนาคาร ปัจจุบัน SIBOR ได้ถูกแทนที่ด้วย SORA (Singapore Overnight Rate Average) ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยรายคืนเฉลี่ย

เงื่อนไขการกู้ยืมบ้านจากอสังหาริมทรัพย์สําหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย

เมื่อกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านในประเทศไทย ชาวต่างชาติจะต้องมีเงื่อนไขดังนี้

• มีความสัมพันธ์ทางกฎหมายกับประเทศไทย ไม่ว่าจะผ่านประวัติใบอนุญาตทำงานที่ยาวนาน (มากกว่าหนึ่งปี) เอกสาร PR หรือถิ่นที่อยู่ถาวรทะเบียนสมรสกับคนไทย หรือ เอกสารแสดงสัญชาติไทย
• อายุระหว่าง 21 ถึง 55 ปี
• มีประวัติเครดิตดีและรายได้มั่นคง
• ยินยอมผ่อนชําระไม่เกิน 15 ปี
• มีเงินดาวน์ 30-40% ของราคาอสังหาฯ
• อัตราดอกเบี้ยอาจสูงกว่าคนไทย

คู่สมรสที่เป็นคนไทยของท่าน สามารถขอสินเชื่อซื้อบ้านจากธนาคารในท้องถิ่นได้หรือไม่

ได้ คู่สมรสที่เป็นคนไทยของท่าน สามารถขอสินเชื่อซื้อบ้านจากธนาคารในท้องถิ่นได้ โดยทั้งสองฝ่ายต้องมีงานทํา มีรายได้ประจํา และประวัติเครดิตดี อย่างไรก็ดี ท่านอาจต้องทําหน้าที่เป็นผู้ค้ําประกันสินเชื่อ ซึ่งหมายความว่าคู่สมรสจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ของบ้านที่แท้จริง

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย

หากคำขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยถูกปฏิเสธ คุณจะได้รับเงินมัดจำคืนจากผู้ขายหรือไม่?

ใช่ หากคำขอสินเชื่อถูกปฏิเสธ คุณสามารถขอรับเงินมัดจำคืนจากผู้ขายได้ หากข้อกำหนดและเงื่อนไขในสัญญาซื้อขายไม่ได้ระบุว่าเงินมัดจำนั้นไม่สามารถขอคืนได้.

การไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อไม่ถือเป็นความผิดของผู้ซื้อ และทำให้วัตถุประสงค์ของสัญญาตามมาตรา 377 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทยเป็นโมฆะ มาตรา 372 อธิบายเพิ่มเติมว่า การเพิกถอนสัญญาในกรณีนี้ไม่ทำให้ผู้ขายมีสิทธิยึดเงินมัดจำไว้ มาตรา 55 ยังระบุถึงสิทธิของผู้ซื้อในการเรียกเงินคืนผ่านกระบวนการทางกฎหมายด้วย

ขั้นตอนการขอสินเชื่อบ้านในประเทศไทยมีกี่ขั้นตอนและอะไรบ้าง?

การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยมีทั้งหมด 6 ขั้นตอนหลัก ได้แก่:

1. การขออนุมัติสินเชื่อเบื้องต้น ให้วิเคราะห์สถานะการเงินของคุณ ซึ่งรวมถึงข้อมูลเช่น ภาระหนี้สิน รายได้รายเดือน และเงินออมที่จะใช้เป็นเงินดาวน์ ไปยื่นที่ธนาคารเพื่อขอรับการอนุมัติเบื้องต้นและข้อมูลเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยกับระยะเวลาการกู้ที่คาดการณ์ไว้ การอนุมัติเบื้องต้นนี้จะช่วยให้คุณประเมินกำลังซื้อของตนเองได้ดีขึ้น และแสดงให้ผู้ขายเห็นถึงความจริงจัง
2. การเสนอราคาซื้อทรัพย์สิน ด้วยความช่วยเหลือจากที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ จากตัวแทนที่ได้รับใบอนุญาตจาก PropertySights คุณจะสามารถค้นหาทรัพย์สินที่เหมาะสมกับงบประมาณของคุณ และเจรจาต่อรองเพื่อให้ได้ข้อตกลงที่ดีที่สุด ในขั้นตอนนี้คุณอาจต้องวางเงินมัดจำสำหรับทรัพย์สินนั้น
3. การยื่นขอสินเชื่ออย่างเป็นทางการ จัดเตรียมเอกสารแสดงตัวตน เอกสารทางการเงิน และเอกสารของหลักประกันที่จำเป็น แล้วนำไปยื่นที่ธนาคาร จัดระเบียบข้อมูลให้เรียบร้อย เพราะการขอสินเชื่อมักถูกปฏิเสธเนื่องจากขาดเอกสารประกอบ หากต้องการเปรียบเทียบอัตราที่ดีที่สุด คุณสามารถยื่นข้อมูลกับผู้ให้กู้หลายรายในขั้นตอนนี้
4. ขั้นตอนการอนุมัติสินเชื่อ ผู้ให้กู้จะประมวลผลเอกสารของคุณ และจัดทำประมาณการสินเชื่อ ระบุรายละเอียดเช่น วงเงินกู้ อัตราดอกเบี้ย ค่างวดรายเดือน และอื่นๆ คุณจะมีเวลาประมาณ 2 สัปดาห์ในการเปรียบเทียบประมาณการจากผู้ให้กู้ที่สนใจ หลังจากเลือกผู้ให้กู้ที่ต้องการแล้ว คำขอจะถูกส่งไปยังศูนย์สินเชื่อผู้บริโภคเพื่อตรวจสอบความเสี่ยงอย่างละเอียด รวมถึงการประเมินมูลค่าหลักประกัน ขั้นตอนนี้จะกำหนดและยืนยันอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงสำหรับคุณ
5. การลงนามในสัญญาเงินกู้และสัญญาจำนอง หลังจากตกลงในเงื่อนไขของสัญญาแล้ว คุณจะนัดหมายกับผู้ให้กู้เพื่อลงนามในเอกสารอย่างเป็นทางการที่สำนักงานที่ดิน หากมีผู้กู้ร่วม บุคคลนั้นควรเข้าร่วมในครั้งนี้ด้วย
6. การปิดการซื้อขายทรัพย์สิน คุณจะเข้าร่วมการประชุมกับผู้ขายและตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ เพื่อทำการปิดการขายและชำระค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่สำนักงานที่ดิน เช่น อากรแสตมป์และค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ ในขั้นตอนนี้คุณจะลงนามในสัญญาฉบับสมบูรณ์ และรอการประเมินการกู้ยืมในระยะเวลาอันสั้น โดยปกติเพียงไม่กี่วันเท่านั้น เมื่อตรวจสอบเสร็จสิ้น คุณจะได้เข้าชมหลักประกันเป็นครั้งสุดท้ายและรับมอบกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น

การยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยใช้เวลานานเท่าใด

การขอสินเชื่อบ้านในประเทศไทยใช้เวลา 3-10 วัน นับจากวันที่ยื่นเอกสารเพื่อการพิจารณา

หากต้องการความช่วยเหลือในการจัดการเรื่องสินเชื่อและการเลือกทรัพย์สินที่เหมาะกับงบประมาณ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจาก PropertySights Real Estate วันนี้ เราพร้อมจะช่วยคุณค้นหาทรัพย์สินในฝันได้อย่างมั่นใจ