การประเมินราคาที่ดินอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: ความสําคัญ วิธีการใช้ รวมถึงทางเลือกอื่นๆ

นิยามของการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์

การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ คือ รายงานเชิงละเอียดซึ่งจัดทําขึ้นจากการสํารวจและศึกษา คุณลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ แล้วจึงแสดงความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

โดยการประเมินจะรวมถึง การสํารวจที่ดินเพื่อหาขนาดและเขตแดนรวมถึงปัจจัยอื่นๆ เช่น คุณสมบัติของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ทําเลที่ตั้ง และสภาวะตลาด เพื่อกําหนดมูลค่า

ความหมายของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินในประเทศไทย

ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินในประเทศไทย หมายถึง ราคาที่กําหนดให้กับอสังหาริมทรัพย์ โดยอ้างอิงจากการประเมินราคาทางการของภาครัฐ โดยกรมธนารักษ์และกรมที่ดินจะร่วมกันประเมินทุกๆ 4 ปี

เนื่องจากการประเมินราคามีขึ้นไม่บ่อยนัก ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินจึงอาจไม่สอดคล้องกับราคาตลาด (FMV) ทําให้ราคาประเมินทุนทรัพย์ถูกกําหนดเป็นราคาขั้นต่ำในการคิดภาษีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้นในกรณีการโอนอสังหาริมทรัพย์ การจ้างผู้ประเมินอิสระอาจเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการใช้ราคาประเมินของภาครัฐ เพื่อให้ได้ราคาที่สอดคล้องกับราคาตลาดมากกว่า ซึ่งจะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนถูกต้องและคุ้มค่ามากขึ้น

ทําไมการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยจึงมีความสําคัญ

การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์มีความสําคัญในประเทศไทยเพราะ มีผลต่อการจัดเก็บภาษีและรายงานทางการเงินของทุกคนตั้งแต่เจ้าของเอกชน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และนักลงทุน ตลอดจนสถาบันการเงิน เช่น ธนาคารและตลาดหลักทรัพย์ไทย ต่างต้องการการประมาณการที่แม่นยำสำหรับการบัญชีของตนเอง

แม้ว่าการประเมินราคาของภาครัฐจะมีประโยชน์ในการมองเห็นแนวโน้มราคาทั่วไป แต่การประเมินของภาคเอกชนมักให้ความแม่นยํามากกว่า จึงอาจเป็นเส้นทางที่ดีที่สุดสําหรับสถาบันการเงิน

ประเภทของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีอะไรบ้าง?

มีการจัดประเภทมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย แบ่งออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่

• โดย ราคาประเมิน มูลค่า หมายถึงราคาประเมินที่ดินที่รัฐบาลไทยตัดสิน
• โดย ราคาจดทะเบียน มูลค่า คือมูลค่าที่ระบุไว้ในเอกสารการโอนที่ดินที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน บ่อยครั้งค่าที่ประเมินจะเป็นค่าที่ใช้ที่นี่
• โดย ราคาตลาด หมายถึง ราคากลาง ที่ซื้อขายจริงของอสังหาริมทรัพย์

ทําไมคนไทยถึงมักแจ้งราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต่ำกว่าความเป็นจริงต่อกรมที่ดิน

เหตุผลหลักที่คนไทยนิยมแจ้งราคาทรัพย์สินต่ำกว่าความเป็นจริงต่อกรมที่ดิน ก็เพื่อ หลีกเลี่ยงการเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้น ซึ่งคํานวณจากราคาซื้อขายที่แท้จริง

ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ซึ่งอาจรวมถึง ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินจริง แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า) อากรแสตมป์ (คิด 0.5% หากไม่มีภาษีธุรกิจเฉพาะ) ค่าธรรมเนียมการโอน (2%) และ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (1%).

เมื่อ การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ผู้ขายสร้างแรงจูงใจให้ผู้ซื้อรายงานราคาซื้อขายต่ำกว่าความเป็นจริงมาก โดยเฉพาะหากผู้ขายอยู่ในช่วง 5 ปีแรก ซึ่งต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

มีผลทางกฎหมายหรือไม่หากให้ข้อมูลเท็จต่อกรมที่ดิน

ใช่ มีบทลงโทษทางกฎหมายสําหรับการแจ้งข้อมูลอันเป็นเท็จต่อกรมที่ดิน โดยพระราชบัญญัติภาษีอากร มาตรา 37 แห่งหมวด 2 ประมวลรัษฎากร ระบุว่า "ผู้ใดให้ถ้อยคําหรือหลักฐานอันเป็นเท็จโดยเจตนา เพื่อยักย้ายภาษีอากร ต้องระวางโทษจําคุกตั้งแต่ 3 เดือนถึง 7 ปี"

นอกจากผลทางกฎหมายตามประมวลรัษฎากร มาตรา 104 ของประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ยังระบุอย่างชัดเจนว่า ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่จ่าย ณ สํานักงานที่ดินต้องคํานวณจากจํานวนเงินตามรายการซื้อขายที่เป็นจริง

ผลทางการเงินที่อาจเกิดขึ้น หากแจ้งราคาทรัพย์สินต่ํากว่าความเป็นจริง

หากแจ้งราคาทรัพย์สินต่ำกว่าความเป็นจริง อาจมีความผิดตามกฎหมายภาษีอากร โดยมีโทษปรับตามมาตรา 37 วรรคสอง แห่งประมวลรัษฎากร ตั้งแต่ 2,000 - 200,000 บาท

อีกผลกระทบหนึ่งคือ หากภาครัฐบังคับใช้ ตามกฎหมายทรัพย์สินและภาษีของไทยอย่างเข้มงวดมากขึ้น เช่น การปราบปรามการให้ข้อมูลเท็จ ท่านอาจต้องขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่แท้จริงหลังจากเคยแจ้งราคาต่ำกว่าความเป็นจริง ซึ่งการคํานวณภาษีจากมูลค่าเพิ่มของทรัพย์สินมีอัตราสูงสุด 37% ได้มากขึ้นในที่สุด อาจทําให้ภาระภาษีในภายหลังสูงขึ้นได้

ประเภทของราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีอะไรบ้าง

ราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมี 3 ประเภท ได้แก่ ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ราคาประเมินโดยเอกชน และราคาตลาดจริง.

ราคาประเมินของกรมธนารักษ์แบ่งออกเป็น 3 ประเภทหลัก ได้แก่

• ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน - มูลค่าของที่ดิน
• ราคาประเมินห้องชุด - มูลค่าของคอนโดมิเนียม
• การประเมินราคาอาคาร – มูลค่าอาคารอื่นๆ เช่น โกดัง ท่าเทียบเรือ บ้านเดี่ยว โรงพยาบาล โรงเรียน และอื่นๆ

ส่วนราคาประเมินโดยเอกชน ได้แก่ การประเมินโดยสถาบันการเงินหรือบริษัทขายอสังหาริมทรัพย์ ส่วนราคาตลาดคือราคาที่ซื้อขายจริงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

วิธีประมาณราคาประเมินที่ดินออนไลน์ผ่านเว็บไซต์กรมที่ดินสามารถทำได้อย่างไร?

วิธีการประมาณราคาประเมินที่ดินบนเว็บไซต์กรมที่ดิน มีขั้นตอนดังนี้:

1. เตรียมข้อมูลโฉนดให้พร้อมในกรณีค้นหาโฉนด ชื่อคอนโดมิเนียมในการค้นหาคอนโด และประเภทอาคารเฉพาะสำหรับค้นหาอาคาร
2. เข้าไปที่ เว็บไซต์การประเมินราคาของกรมธนารักษ์ และคลิกตัวเลือกภาษาอังกฤษที่มุมขวาบนหากคุณต้องการ
3. จากแถบเมนูด้านบน เลือกประเมินราคาโฉนดที่ดิน คอนโด หรืออาคาร
4. กรอกข้อมูลที่จําเป็นลงในช่องว่าง
   1. ในกรณีการประเมินโฉนด คุณจะใช้ข้อมูลต่อไปนี้ที่ด้านบนของหน้าโฉนดที่ดินด้านหน้า: เลขที่โฉนด เลขที่สำรวจ จังหวัด และอำเภอของทรัพย์สิน
   2. สําหรับการประเมินราคาคอนโด ให้ระบุจังหวัด อําเภอ และชื่อคอนโด
   3. ในกรณีประเมินอาคาร คุณจะต้องระบุจังหวัดและประเภทอาคาร (เป็นตัวอักษรไทย)
5. กด 'ค้นหา' และรอ ผลลัพธ์จะแสดงข้อมูลโฉนดที่ดิน ราคาประเมิน และภาพถ่ายดาวเทียมในที่สุด

หน่วยงานใดรับผิดชอบการประเมินราคาที่ดินในประเทศไทย

กองประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ เป็นหน่วยงานรับผิดชอบประเมินราคาที่ดินในประเทศไทย ส่วนกรมที่ดินเป็นผู้ประเมินมูลค่าของโครงสร้างและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น

โดยการประเมินจะพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ อาทิ

• ขนาดของที่ดิน
• ราคากลางหรือราคาตลาดของอสังริมทรัพย์โดยรอบ
• ทําเล และการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะและสาธารณูปโภค
• สภาพ และศักยภาพในการลงทุนของโครงสร้างพื้นฐานบนที่ดิน

ประมาณการราคาประเมินที่ดินถนนสายหลักของกรุงเทพมหานคร โดยกรมธนารักษ์ ปี พ.ศ. 2567

ประมาณการราคาประเมินที่ดินถนนสายหลัก กรุงเทพมหานคร ในปี 2567 มีดังนี้

เพิ่มเติม : 1 ตารางวา = 4 ตารางเมตร

ทางเลือกนอกเหนือจากการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์โดยภาครัฐคืออะไร

ทางเลือกนอกเหนือจากการประเมินราคาโดยภาครัฐ คือ การประเมินราคาโดยองค์กรเอกชน ที่ได้รับใบอนุญาตให้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ มีผู้ประเมินราคาจํานวนมากที่สามารถจ้างจากสถาบันต่างๆ

ใครเป็นผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ในประเทศไทย ผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์คือ ผู้ประเมินทรัพย์สินที่ผ่านการรับรอง (Certified Property Valuer - CPV) โดยใบอนุญาต “ผู้ประเมินทรัพย์สินที่ผ่านการรับรอง” ได้รับการอนุมัติจากสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ และมูลนิธิการประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ซึ่งเป็นองค์กรไม่แสวงหากําไรภายใต้การกํากับดูแลของกระทรวงมหาดไทย

วิธีการประเมินราคาที่ดินที่ผู้ประเมินหลักใช้มีอะไรบ้าง

วิธีการประเมินราคาที่ดินที่โดยผู้ประเมินทรัพย์สินที่ผ่านการรับรองใช้ ได้แก่ การเปรียบเทียบกับรายการซื้อขายที่คล้ายคลึงกัน การวิเคราะห์ต้นทุน และการประเมินศักยภาพในการสร้างรายได้.

วิธีการประเมินราคาที่ดินโดยการเปรียบเทียบการซื้อขาย

การประเมินราคาที่ดินโดยวิธีเปรียบเทียบการซื้อขายทําได้ก็ต่อเมื่อมีการ ทําธุรกรรมซื้อขายในตลาดนั้นๆ จํานวนมากพอ ทําให้สามารถรวบรวมข้อมูลของอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะคล้ายคลึงกันได้ สุดท้ายจะได้มูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

มูลค่าตลาด (Fair Market Value - FMV) หมายถึง ราคาประมาณการที่อสังหาริมทรัพย์สามารถซื้อขายได้ในสภาวะตลาดปกติ โดยปราศจากอิทธิพลภายนอกใดๆ

วิธีการวิเคราะห์ต้นทุนในการประเมินมูลค่าที่ดิน

วิธีการวิเคราะห์ต้นทุนในการประเมินมูลค่าที่ดินนั้น เกี่ยวข้องกับการประมาณการต้นทุน ในการสร้างทรัพย์สินทดแทนและมูลค่าเสื่อมราคาควบคู่ไปกับราคาของที่ดิน ต่อไปนี้เป็นองค์ประกอบของการวิเคราะห์ต้นทุน:

• ต้นทุนการสร้างสิ่งก่อสร้างทดแทน (Replacement Cost): ต้นทุนในการสร้างโครงสร้างใหม่ที่สามารถใช้งานได้เทียบเท่ากับทรัพย์สินที่มีอยู่เดิม รวมต้นทุนวัสดุ, ค่าแรง และค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการสภาพปัจจุบันหรือมูลค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สิน
  จะไม่ถูกพิจารณาในขั้นตอนนี้
• มูลค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สิน (Depreciation): หลังจากค้นพบต้นทุนทดแทนแล้ว ค่าเสื่อมราคาจะถูกหักออกเพื่อพิจารณามูลค่าทรัพย์สินที่ลดลงเมื่อเวลาผ่านไป เนื่องจากปัจจัยต่างๆ เช่น การสึกหรอทางกายภาพ หรือวัตถุประสงค์เดิมของทรัพย์สินที่ให้ผลกำไรน้อยลง ซึ่งอาจเกิดจากการเปลี่ยนแปลงของภาวะเศรษฐกิจในท้องถิ่นหรือในวงกว้าง
• มูลค่าที่ดิน (Land Value): หลังจากหักมูลค่าเสื่อมราคาและต้นทุนการทดแทนแล้ว มูลค่าประมาณการของที่ดินจะถูกเพิ่มเข้าไป โดยถือว่าที่ดินไม่มีการเสื่อมค่า
• มูลค่าตลาด (Market Value): การนําผลรวมของต้นทุนการทดแทนหลังหักค่าเสื่อมราคาแล้วบวกกับมูลค่าที่ดิน จะได้ประมาณการมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน

การวิเคราะห์ต้นทุนมักใช้ในสถานการณ์ที่มีตัวอย่างที่นํามาเปรียบเทียบน้อย เช่น อาคารพิเศษเฉพาะกิจเช่นโรงเรียนหรือโรงพยาบาล แต่น้อยครั้งที่จะใช้กับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย

วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยพิจารณาศักยภาพรายได้

การประเมินศักยภาพรายได้จะพิจารณาถึง ผลตอบแทนทางการเงินใดๆ ที่อาจเกิดขึ้นจากทรัพย์สินวิธีการนี้มักให้น้ําหนักกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และทรัพย์สินเพื่อให้เช่ามากกว่า ดังนั้นจึงมีการพิจารณาองค์ประกอบต่างๆ ต่อไปนี้อย่างละเอียดในส่วนของศักยภาพรายได้ของทรัพย์สิน

• ทำเลที่ตั้ง: ความใกล้เคียงกับระบบขนส่ง สถานศึกษา และศูนย์กลางทางการค้า รวมถึงโครงการพัฒนาในอนาคตช่วยกําหนดโอกาสในการเพิ่มมูลค่าได้
• แนวโน้มตลาด: มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น อัตราค่าเช่า ตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจทั้งในระดับท้องถิ่นและภาพรวม
• ประเภทและสภาพของทรัพย์สิน: ศักยภาพรายได้จะแตกต่างกันไปตามประเภทของทรัพย์สินและวัตถุประสงค์การใช้งาน การปรับปรุงซ่อมแซมในอนาคตก็เป็นสิ่งที่ต้องพิจารณา
• ต้นทุนการดําเนินงาน: ทางเลือกการจัดหาเงินทุน อัตราดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายทั่วไปในการดําเนินงาน
• กลยุทธ์การออกจากการลงทุน: ทางเลือกต่างๆ เช่น การขายเพื่อกําไรระยะสั้น หรือถือครองเพื่อรายได้ระยะยาว
• กฎหมายและกฎระเบียบ: ความรู้เกี่ยวกับกฎหมายและกฎระเบียบในท้องถิ่นช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายและการเงินได้
• สิ่งแวดล้อม: ความเสี่ยงจากภัยพิบัติธรรมชาติหรือปัจจัยอื่นๆ เช่น ความชื้น อาจส่งผลต่อศักยภาพการลงทุนในทรัพย์สิน

ความแตกต่างระหว่างมูลค่าการประเมินที่ดินกับราคาตลาดของอสังหาริมทรัพย์

ความแตกต่างหลักระหว่างมูลค่าการประเมินที่ดินกับราคาตลาดของอสังหาริมทรัพย์ คือ การประเมินราคาที่ออกโดยกรมธนารักษ์มักจะต่ำกว่าราคาตลาด เนื่องจากผู้ประเมินจะคํานวณมูลค่าทรัพย์สินใหม่ทุกๆ 4 ปี ทําให้มูลค่าที่ได้อาจจะไม่สอดคล้องกับมูลค่าตลาดจริงได้อย่างรวดเร็ว

คุณควรปรึกษาตัวแทนท้องถิ่นผู้เชี่ยวชาญของ PropertySights Real Estate หรือไม่

คุณสามารถปรึกษาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต TREBA (สมาคมตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ไทย) เช่น PropertySights Real Estate เพื่อทราบมุมมองตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม ผ่านแนวโน้มตลาดและปัจจัยด้านอุปสงค์และอุปทานที่สังเกตได้จาก ข้อมูลการขายเนื่องจากตัวแทนจะติดตามสภาวะตลาดอย่างใกล้ชิด ด้วยเครื่องมือ เช่น ข้อมูลเปรียบเทียบราคาขายและการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ อีกทั้งมี ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถให้ความได้เปรียบในการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ของคุณ

คําถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทย

แนะนําให้ทําการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยหรือไม่

ใช่ การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์แนะนําให้ทําในประเทศไทย เนื่องจากจะให้ ข้อมูลที่เที่ยงตรงมากขึ้น ซึ่งอาจเป็นสิ่งสําคัญระหว่างการโอนทรัพย์สิน ข้อมูลเหล่านี้อาจนําไปสู่การทําธุรกรรมที่เป็นประโยชน์ต่อคุณมากขึ้น

การประเมินราคาทรัพย์สินในประเทศไทยมีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่

ค่าใช้จ่ายในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทย ขึ้นอยู่กับประเภททรัพย์สิน ขนาด และค่าธรรมเนียมของผู้ประเมินสมาคมผู้ประเมินราคาไทยกำหนดมาตรฐานสำหรับประเภทต่างๆ เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย อาคารพาณิชย์ และอุตสาหกรรม

ตามมาตรฐานนี้ ค่าธรรมเนียมการประเมินมีดังนี้

• ห้องชุด ต่ํากว่า 10,000 บาท สําหรับพื้นที่น้อยกว่า 50 ตร.ม. และ 25,000 บาทขึ้นไป สําหรับพื้นที่ 200 ตร.ม.ขึ้นไป
• บ้านเดี่ยวเริ่มต้นที่ 20,000 บาท สำหรับ 70 ตารางวา และค่าธรรมเนียมเพิ่มขึ้นถึงขนาดที่ดิน 3 ไร่
• ที่ดินมีราคาตั้งแต่ 4,000 บาท ถึง 17,000 บาทโดยทั่วไปค่าธรรมเนียมการประเมินจะเปลี่ยนแปลงตามขนาดของทรัพย์สิน

มีสมาคมอสังหาริมทรัพย์ด้านการประเมินมูลค่าอย่างเป็นทางการในประเทศไทยหรือไม่

มี มูลนิธิสถาบันผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (TAF) และสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินไทย เป็นสมาคมอสังหาริมทรัพย์ด้านการประเมินมูลค่าอย่างเป็นทางการในประเทศไทย

ติดต่อเราที่ บริษัท PropertySights Real Estate สำหรับข้อมูลล่าสุดเกี่ยวกับสภาวะตลาดและช่วยเหลือทุกความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์ไทยของคุณ