เพื่อให้ขั้นตอนต่างๆ ชัดเจนยิ่งขึ้น เราได้รวบรวมคำแนะนำ 8 ขั้นตอนที่อธิบายวิธีการดำเนินการ ของการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

8 ขั้นตอนในการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดในประเทศไทย

เพื่อให้ขั้นตอนต่างๆ ชัดเจนยิ่งขึ้น เราได้รวบรวมคำแนะนำ 8 ขั้นตอนที่อธิบายวิธีการดำเนินการ ของการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

1. การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะของโฉนดที่ดินและผู้ขาย

การตรวบสอบข้อมูลของ โฉนดที่ดิน และตัวผู้ขาย ก็เป็นกระบวนการที่เกี่ยวข้องในการ กลั่นกรองและตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ดิน และสิทธิการเป็นเจ้าของ เพื่อให้แน่ใจว่าทรัพย์สินจะปราศจากภาระผูกพันหรือปัญหาทางกฎหมาย

การค้นหาข้อมูลของโฉนด เป็นส่วนสำคัญมาก เนื่องจากโฉนดที่มีข้อบกพร่องอาจทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้เลย ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่า เจ้าของสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ และไม่มีข้อจำกัดในเรื่องของอำนาจในการขายของเจ้าของ

นอกจากนี้ยังเป็นการช่วย ป้องกันการฉ้อโกง รวมถึงระบุและประเมินความเสี่ยงทุกประเภทที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนและทำให้มั่นใจได้ว่าการลงทุนนั้นปลอดภัยจริง

2. ทั้งสองฝ่ายลงนามในสัญญาการซื้อและขายทรัพย์สิน

เมื่อการตรวจสอบสถานะเสร็จสิ้นแล้ว ทั้งสองฝ่ายจะต้องลงนามในเอกสาร สัญญาในการซื้อและขาย ทรัพย์สิน ข้อต่อไปนี้คือตัวอย่างทั่วไป ของข้อตกลงที่ชัดเจน:

1. สัญญาในการซื้อและขายควรระบุ ฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องยอดราคาซื้อขาย และค่าธรรมเนียมภาษีต่างๆ
2. สัญญาในการซื้อและขาย ควรระบุถึง สิทธิ หน้าที่ และความรับผิดชอบ ของทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ
3. สัญญาในการซื้อและขายควรระบุ ทรัพย์สินที่ขายอย่างชัดเจนและครบถ้วนรวมถึงโฉนดที่ดินและ ทะเบียนบ้านใบอนุญาตก่อสร้าง หรือเอกสารที่จำเป็นอื่น ๆ (ซึ่งจะกล่าวถึงในภายหลัง)
4. สัญญาในการซื้อและขายควรระบุ เนื้อหาของข้อตกลงเงื่อนไขการชำระเงินและกำหนดเวลา ภาระผูกพันทางกฎหมายและการคุ้มครอง การยกเลิกและการผิดสัญญา และบทบาทของทนายความหรือที่ปรึกษากฎหมาย

แนะนำให้ให้ทนายความด้านทรัพย์สินตรวจสอบข้อตกลงก่อนลงนามเพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลทั้งหมดถูกต้องและเป็นปัจจุบันและเพื่อป้องกันข้อผิดพลาดหรือปัญหาทางกฎหมายในอนาคต

3. ผู้ซื้อชำระเงินมัดจำจอง

เมื่อกล่าวถึงการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในประเทศไทย เป็นเรื่องปกติที่ผู้ซื้อจะต้อง ชำระเงินมัดจำเพื่อจองทรัพย์สินโดยทั่วไป จำนวนเงินที่วางจองจะอยู่ราวๆ 5-15% ของราคาซื้อทรัพย์สิน

การชำระเงินมัดจำ (บางครั้งเรียกว่าเงินมัดจำการจองหรือค่าธรรมเนียมการจอง) จะดำเนินการหลังจากที่ผู้ซื้อลงนามในข้อตกลงการจอง และโดยปกติแล้วการชำระเงินจะไม่สามารถขอคืนได้ แต่อาจเป็นส่วนหนึ่งของเงื่อนไขการเจรจาต่อรองระหว่างทั้งสองฝ่าย

4. ผู้ขายจะต้องจัดเตรียมโควต้าสำหรับผู้ซื้อต่างชาติและใบรับรองปลอดหนี้

ในการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในประเทศไทย ผู้ขายจะต้องจัดเตรียม โควต้าต่างชาติและใบรับรองการปลอดหนี้ ให้กับผู้ซื้อ

หนังสือรับรองโควต้าต่างชาติเป็นเอกสารระบุจำนวนยูนิตในอาคารคอนโดมิเนียมที่สามารถขายให้กับชาวต่างชาติได้ ภายใต้กฎหมายไทย ชาวต่างชาติสามารถ เป็นเจ้าของได้มากถึง 49% ของพื้นที่ทั้งหมด ของอาคารคอนโดมิเนียมที่กำหนดในประเทศไทย ในขณะที่อีก 51% ยังคงเป็นของคนไทย

นอกจากนี้ ใบรับรองปลอดหนี้ เป็นเอกสารที่ระบุว่าทรัพย์สินปลอดจากหนี้คงค้างใดๆ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า และค่าบำรุงรักษาที่ค้างชำระ ผู้ขายจะต้องขอใบรับรองการปลอดหนี้จากสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดและชำระค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง

นอกจากนี้ ระยะเวลาดำเนินการอาจใช้เวลาสูงสุด 15 วันขึ้นอยู่กับข้อบังคับของสำนักงานนิติบุคคลแห่งใดแห่งหนึ่ง หลังจากออกใบรับรองแล้ว ใบรับรองจะมีอายุ 7 วัน ก่อนหมดอายุ

5. ผู้ซื้อจะต้องจัดเตรียม FET จากธนาคารท้องถิ่นของไทย

แบบฟอร์มการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) (คำแนะนำเครดิต) เป็นเอกสารที่ออกโดยธนาคารที่ดำเนินการซึ่งยืนยันว่าเงินที่ส่งเข้ามาในประเทศไทยมาจากต่างประเทศ FET จะออกเฉพาะในกรณีที่ธุรกรรมมีมูลค่าเกิน USD 50,000 หรือประมาณ 1,700,000 บาท

ต่อไปนี้เป็น 4 ขั้นตอนที่จำเป็นของการโอนเงินพร้อมกับ FET:

1. ผู้ซื้อชาวต่างชาติจะต้อง โอนเงินทางอิเล็กทรอนิกส์ (wire transfer) จากบัญชีธนาคารในต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศไปยัง บัญชีธนาคารไทย ภายใต้ชื่อของตัวผู้ซื้อเอง
2. ธนาคารผู้รับจะ แลกเปลี่ยนเป็นเงินบาท เมื่อมาถึงประเทศไทยและจะออกเอกสาร FET ให้กับผู้ซื้อ
3. ผู้ซื้อจะต้องแสดง หลักฐานการโอนเงินขาเข้า จากธนาคารผู้ออกและระบุวัตถุประสงค์ของการโอนเงินที่ชัดเจน
4. กรณีซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรงจากโครงการตรง (Developer) สามารถโอนราคาซื้อเต็มเข้าบัญชีธนาคารของโครงการได้

หากจำนวนเงินที่โอนต้องใช้แบบฟอร์ม FET จะต้องแสดงเอกสารต่อกรมที่ดินในภายหลังในระหว่างการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน

6. เอกสารที่จำเป็นจากทั้งสองฝ่าย ณ การส่งมอบในกรมที่ดิน

ในการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดในประเทศไทย ทั้งสองฝ่ายจะต้องจัดเตรียมเอกสารบางอย่างที่กรมที่ดินเพื่อการโอนกรรมสิทธิ์ เอกสารที่จำเป็นประกอบด้วย

1. โฉนดที่ดินฉบับจริง
2. ใบรับรองสถานะปลอดหนี้
3. สำเนาพร้อมหนังสือเดินทางตัวจริงหรือเอกสารประจำตัวของทั้งสองฝ่าย
4. สำเนาตราประทับเข้าเมืองในหนังสือเดินทางของฝ่ายต่างชาติ
5. เอกสารเกี่ยวกับบริษัท (ภายในระยะเวลา 3 เดือนล่าสุด)
6. ใบรับรองการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ

บางครั้งเอกสารที่จำเป็นอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สินที่ซื้อและสถานการณ์เฉพาะของการทำธุรกรรม และขอแนะนำให้ขอคำแนะนำทางกฎหมายจากทนายความชาวไทย

สถานะทางกฎหมายประเภทใดบ้างที่ได้รับการยอมรับในประเทศไทย?

สถานะทางกฎหมายในการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินในประเทศไทยเกี่ยวข้องกับสถานะส่วนบุคคลและตำแหน่งหรือเงื่อนไขที่เป็นที่ยอมรับของบุคคลตามที่กฎหมายกำหนด โดยครอบคลุมแง่มุมต่างๆ เช่น ความเป็นพลเมือง สถานภาพการสมรส สิทธิทางกฎหมายและภาระผูกพันที่เกี่ยวข้อง

การทราบสถานะของคุณเป็นสิ่งสำคัญเนื่องจากจะเป็นตัวกำหนดเอกสารที่จำเป็นสำหรับคุณเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน

ต่อไปนี้เป็นคำชี้แจงเกี่ยวกับข้อกำหนดสถานะต่างๆ ที่คุณต้องทราบในฐานะผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติ

1. สถานะโสด: หมายถึง บุคคลที่ไม่เคยจดทะเบียนสมรส
2. กรรมสิทธิ์ร่วม - สถานภาพการสมรสของคู่สามีภรรยาที่เป็นชาวต่างชาติทั้งคู่: คู่สมรสที่มีสัญชาติต่างกันหรือสัญชาติเดียวกัน (ยกเว้นสัญชาติไทย) ที่อาศัยอยู่ร่วมกันเป็นคู่สมรสไม่ว่าการสมรสจะจดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมายในต่างประเทศหรือในประเทศไทยก็มีทางเลือก เพื่อร่วมกันซื้อทรัพย์สิน ทั้งคู่ซื้อทรัพย์สินร่วมกันและมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน บุคคลทั้งสองสามารถมอบอำนาจให้ตรวจสอบรายการได้ที่สำนักงานกรมที่ดินในวันโอน
3. กรรมสิทธิ์ร่วม - สถานภาพการสมรสของพลเมืองไทยกับชาวต่างชาติ: ผู้ซื้อทั้งสองตกลงที่จะซื้อทรัพย์สินร่วมกัน และคอนโดเป็นเจ้าของร่วมกัน การสมรสสามารถจดทะเบียนได้ทั้งในประเทศไทยหรือต่างประเทศ สมาชิกทั้งสองสามารถลงนามในหนังสือมอบอำนาจได้
4. กรรมสิทธิ์ร่วมกันของคนสองคนหรือกลุ่มคน - สถานะไม่สมรส: การเป็นเจ้าของทรัพย์สินมีการแบ่งปันระหว่างคนสองคนขึ้นไปที่ไม่ใช่คู่สมรสของกันและกัน ต่างจากคนไทยตรงที่ไม่มีข้อกำหนดให้ต้องมีความเกี่ยวข้องกันหากเจ้าของทรัพย์สินเหล่่านั้นเป็นชาวต่างชาติ และมีกรรมสิทธิ์ร่วมกันในทรัพย์สิน
5. กรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ - สถานภาพการสมรสของพลเมืองไทยกับชาวต่างชาติ: ในกรณีนี้ ชาวต่างชาติจะเป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่เพียงผู้เดียว ทรัพย์สินนี้เป็นของชาวต่างชาติ ดังนั้นจึงนับรวมในโควต้าชาวต่างชาติ 49% ผู้ซื้อสามารถโอนเงินจากต่างประเทศได้เท่านั้น และไม่สามารถซื้อเป็นเงินบาทได้
6. กรรมสิทธิ์ของคนไทย - สถานภาพการสมรสของพลเมืองไทยกับชาวต่างชาติ: คล้ายกับสถานะที่กล่าวก่อนหน้านี้ แต่ในกรณีนี้ เจ้าของทรัพย์สินแต่เพียงผู้เดียวคือพลเมืองไทย สามารถชำระเงินเป็นเงินบาทและไม่จำเป็นต้องโอนเงินจากต่างประเทศ

ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง ในการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน ตามสถานะส่วนบุคคลทางกฎหมาย?

ตารางด้านล่างสรุปเอกสารทั้งหมดที่จำเป็น ขึ้นอยู่กับสถานะของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์:

7. ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน

ข้อมูลเกี่ยวกับ กฎหมายทรัพย์สินและภาษี ในประเทศไทย มีภาษีและค่าธรรมเนียมที่แตกต่างกันหลายประการ:

• ค่าธรรมเนียมการโอน กำหนดไว้ที่ 2% ของราคาทรัพย์สิน และสำนักงานที่ดินจะคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนนี้จากราคาขายที่ตกลงกันในสัญญาหรือราคาประเมินโดยสำนักงานที่ดิน (เลือกราคาที่สูงกว่า)
• อาการแสตมป์ กำหนดไว้ที่ 0.5% ของมูลค่าการขายทรัพย์สิน ณ เวลาที่ซื้อและ ณ การโอน (สำนักงานที่ดิน) สิ่งนี้ใช้เฉพาะในกรณีที่ทรัพย์สินอยู่ภายใต้การครอบครองของเจ้าของเป็นเวลานานกว่า 5 ปี
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ 3.3% ของราคาจดทะเบียน (การขาย) หรือราคาประเมิน (แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า) และจะเรียกเก็บจากบริษัทและเจ้าของที่ถือครองทรัพย์สินน้อยกว่า 5 ปี
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เป็นการชำระภาษีเงินได้ของผู้ขายทรัพย์สินล่วงหน้า และผู้ขายมักจะจ่ายเกือบทุกครั้ง อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่ายอยู่ระหว่าง 5-35% และจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ภาษีหัก ณ ที่จ่ายกำหนดไว้ที่ 1% ในกรณีที่ผู้ขายเป็นบริษัท

8. สามารถขอคืนภาษีหัก ณ ที่จ่ายในฐานะผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้หรือไม่?

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายถือเป็นการชำระภาษีเงินได้ล่วงหน้า (บางส่วน) ความหมายก็คือ จำนวนภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่ชำระจะถูกหักออกจากภาษีที่ต้องชำระ ณ สิ้นปีโดยอัตโนมัติ

อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่ภาษีหัก ณ ที่จ่ายสูงกว่าจำนวนภาษี อาจมีกรณีขอคืนเงินส่วนต่างระหว่างภาษีทั้งสองได้

จำเป็นต้องจ้างทนายในการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินในประเทศไทยหรือไม่?

ไม่จำเป็นต้องมีทนายความเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย อย่างไรก็ตาม แนะนำให้มีทนายความในกรณีเพื่อให้การทำธุรกรรมทางการเงินราบรื่นและประสบความสำเร็จ

ความต้องการทนายความอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สินที่ซื้อ และคุณควรขอคำแนะนำทางกฎหมายจากสำนักงานกฎหมายที่มีชื่อเสียงในประเทศไทยซึ่งเชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์และมีประสบการณ์หลายสิบปีในการช่วยเหลือชาวไทยและชาวต่างชาติในราชอาณาจักร

คำถามที่พบบ่อย

การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินในฐานะชาวต่างชาติในประเทศไทยเป็นเรื่องยากหรือไม่?

กระบวนการอาจดูซับซ้อน แต่ด้วยการจัดเตรียมและเอกสารที่ถูกต้องก็จะทำให้ไม่ยุ่งยากมาก ที่ PropertySights เรายังมีให้บริการเฉพาะด้านสำหรับ บริการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน.

การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยใช้เวลานานเท่าใด?

ระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์อาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ เช่น ทรัพย์สินยังอยู่ระหว่างการสร้างและพัฒนาหรือถูกสร้างขึ้นแล้ว

หากคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์จากโครงการที่กำลังสร้างหรือพัฒนาโครงการ ในขณะที่การสร้างและพัฒนายังดำเนินอยู่ การโอนกรรมสิทธิ์จะเกิดขึ้นเมื่อทรัพย์สินของคุณเสร็จสิ้น หากทรัพย์สินได้ถูกสร้างขึ้นแล้ว (ทรัพย์สินที่ขายต่อ) การโอนจะมีผลทันทีที่ได้รับเงินตามที่ตกลงกันไว้

ค่าใช้จ่ายในการโฉนดห้องชุดหรือคอนโดในประเทศไทย

ค่าใช้จ่ายในการโอนโฉนดคอนโดในประเทศไทยรวมภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ มีดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของมูลค่าคอนโดที่ประเมินโดยรัฐบาล
• ภาษีธุรกิจเฉพาะคือ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินของรัฐบาล แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า ผู้ขายเป็นผู้ชำระเงินนี้
• อากรแสตมป์คือ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขายจริง แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า และโดยปกติผู้ขายจะเป็นผู้ชำระ
• ขึ้นอยู่กับสถานะของผู้ขายในฐานะบริษัทหรือบุคคลธรรมดา ภาษีหัก ณ ที่จ่ายส่วนบุคคลอาจมีตั้งแต่ 1% ขึ้นไป