การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเป็นวิธีที่ยอดเยี่ยมในการทำให้เงินของคุณงอกเงยและสร้างผลตอบแทนที่ดี บทความนี้จาก PropertySights Real Estate ได้รวบรวมข้อแนะนำที่เป็นประโยชน์มาฝากนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทุกท่าน เพื่อช่วยเสริมรายได้ให้เพิ่มพูนยิ่งขึ้น
14 เคล็ดลับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
1. กำหนดเป้าหมายการลงทุนให้ชัดเจน
การวางแผนลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ขั้นตอนแรกที่สำคัญที่สุดคือการกำหนดเป้าหมายการลงทุนให้ชัดเจนซึ่งมักจะหมายถึงการประเมินว่าคุณคาดหวังผลตอบแทนในลักษณะใด และรูปแบบการลงทุนแบบไหนจึงจะเหมาะสมที่สุดกับเป้าหมายนั้น
หนึ่งในกลยุทธ์การลงทุนแบบดั้งเดิมที่หลายคนคุ้นเคยคือ การเน้นที่ การเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สิน ในขณะที่เราอาศัยอยู่ในทรัพย์สินนั้นไปด้วย นั่นคือการได้เห็นมูลค่าทรัพย์สินค่อยๆ เพิ่มสูงขึ้นในระหว่างที่คุณอยู่อาศัย นี่เป็นกลยุทธ์ที่มั่นคง ทำให้คุณได้ใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินไปพร้อมๆ กับที่มูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยมีความผันผวนน้อย และคุณยังอาจปล่อยเช่าเป็นรายได้เสริมได้ด้วย
การสร้าง รายได้จากการปล่อยเช่าที่อยู่อาศัย เป็นอีกหนึ่งวิธีที่จะช่วยให้คุณได้ผลตอบแทนมากขึ้นจากทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้น ในกรณีนี้ สิ่งสำคัญคือต้องประเมินค่าเช่าที่คุณอาจได้รับ (อ้างอิงจากจำนวนเงินที่คุณคิดว่าจะเรียกเก็บได้ในปัจจุบัน หลังจากปรับปรุงทรัพย์สินเล็กน้อย) และคาดการณ์ค่าเช่าในอนาคต (อัตราการปรับขึ้นค่าเช่าตามปัจจัยต่างๆ เช่น การปรับปรุงตกแต่งห้อง และการพัฒนาพื้นที่ย่านใกล้เคียง)
การซื้อ-ปรับปรุง-ขาย หรือการเก็งกำไรจากทรัพย์สิน ก็เป็นอีกหนึ่งวิธีการที่เป็นที่นิยม ซึ่งต้องอาศัยความเข้าใจในภาพรวมตลาดและต้นทุนการก่อสร้าง
บางคนอาจมีเป้าหมายที่เน้นเรื่องการเงินน้อยกว่า เช่น ผู้ที่ต้องการขอ วีซ่าพำนักในประเทศไทยด้วยการลงทุน- วีซ่าประเภทนี้จะช่วยให้ชีวิตของผู้ที่ต้องการอาศัยในไทยง่ายขึ้น แต่ก็ต้องลงทุนอย่างน้อย 10 ล้านบาทในทรัพย์สินต่อไปนี้ อย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายอย่างรวมกัน:
- คอนโดมิเนียมที่เพิ่งพัฒนาสร้างใหม่
- พันธบัตรรัฐบาลไทยหรือรัฐวิสาหกิจไทย
- เงินฝากประจำในบัญชีธนาคารไทย
2. กำหนดงบประมาณของคุณ
เมื่อคุณรู้เป้าหมายของตัวเองแล้ว คุณก็สามารถกำหนดงบประมาณตามปัจจัยต่าง ๆ เช่น ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ และทำเลที่คุณต้องการซื้อ.
บางทำเลจะมีราคาสูงกว่า เนื่องจากปัจจัยอย่างเช่นอุปสงค์และราคาที่ดิน รวมถึงประเภทอาคารและวัสดุก่อสร้าง ในขั้นตอนนี้ สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาว่าคุณพร้อมจะลงทุนในโครงการมากแค่ไหน เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่คาดหวัง ตั้งตัวเลขที่แน่นอนว่าคุณสบายใจกับมูลค่าเท่าไร และใช้มันเป็นหลักอ้างอิงระหว่างที่คุณศึกษาข้อมูลต่อไป
3. ทำการวิจัยตลาดในทำเลและพื้นที่ต่างๆ
การทำการวิจัยตลาดในทำเลและพื้นที่ต่างๆ เป็นเรื่องสำคัญมากเมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพราะการเลือกทำเลให้เหมาะกับสไตล์การลงทุนและประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการ อาจเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้คุณได้กำไร หรือมีแค่ทรัพย์สินที่ให้ผลตอบแทนต่ำในมือ
ในขั้นตอนนี้ ความสำคัญของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในไทย ไม่ควรถูกมองข้าม พวกเขาสามารถช่วยคุณประเมินปัจจัยหลัก 4 ข้อที่จะส่งผลต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ของคุณ:
- แนวโน้มในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม เช่น ราคาคอนโดฯ ที่ปรับลดลงหรือสูงขึ้น
- แนวโน้มด้านราคาเฉพาะพื้นที่ในตลาดที่อยู่อาศัยหรือตลาดให้เช่า
- การเปรียบเทียบราคาของประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่คุณสนใจจะลงทุน
- กลยุทธ์การตลาดแบบใดที่อาจได้ผลกับอสังหาริมทรัพย์ ของคุณ แต่ละทำเลมีลักษณะประชากรที่แตกต่างกัน ดังนั้นจึงต้องใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างกันด้วย
4. พิจารณาความใกล้เคียงกับโรงเรียน ระบบขนส่งสาธารณะ และอาคารราชการ
การพิจารณาความใกล้เคียงกับโรงเรียน ระบบขนส่งสาธารณะ และอาคารราชการ ก็สามารถส่งผลอย่างมากต่อผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในไทยของคุณได้เช่นกัน.
จากงานวิจัยในปี 2015 ที่ตีพิมพ์ใน Urban Policy and Research โดย สุธี อนันต์สุขสมศรี และ นิจ ตันติศิริน พบว่ามีความสัมพันธ์โดยตรงระหว่างทำเลที่ตั้งของระบบขนส่งมวลชน กับราคาที่ดินที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ส่วนโรงเรียน อาคารราชการ หรือแม้แต่พื้นที่พาณิชย์อย่างห้างสรรพสินค้า ก็สามารถช่วยเพิ่มมูลค่าให้ทรัพย์สินของคุณได้ด้วย
5. สร้างเครือข่ายกับบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ในท้องถิ่นที่มีใบอนุญาต
การสร้างเครือข่ายกับบริษัทตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นที่มีใบอนุญาตถือเป็นข้อได้เปรียบอย่างมาก เพราะพวกเขามีความรู้และมีคอนเนคชั่นที่ดีกับตลาดท้องถิ่นในหลายกรณีโบรกเกอร์เหล่านี้สามารถช่วยให้คุณได้ข้อเสนอที่ดีกว่าในอสังหาริมทรัพย์ ที่คุณต้องการ
ในแดนสยามแห่งรอยยิ้ม การมองหาตัวแทนที่ได้รับใบอนุญาต TREBA (สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย) จะทำให้มั่นใจได้ว่าข้อตกลงของคุณถูกเจรจาโดยนายหน้าที่มี ทักษะที่ผ่านการพิสูจน์แล้วและเชื่อถือได้. PropertySights Real Estate ถือใบอนุญาตนี้ซึ่งหมายความว่าเรายึดมั่นในมาตรฐานที่สูงขึ้นสำหรับการปฏิบัติงานด้านอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งประโยชน์ของใบอนุญาต TREBA คือการเป็นเครือข่ายสนับสนุน พร้อมทั้งให้ข้อมูลและสถิติที่นายหน้าที่ไม่มีใบอนุญาตอาจเข้าถึงไม่ได้
6. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์เพื่อขอความช่วยเหลือ
การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์เพื่อขอความช่วยเหลือ เป็นอีกหนึ่งวิธีที่ ช่วยให้มั่นใจได้ว่าคุณจะลงทุนอย่างปลอดภัยและเชื่อถือได้ที่สุดโดยผู้เชี่ยวชาญที่คุณอาจพิจารณาติดต่อ ได้แก่:
- ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ สิ่งนี้อาจมีความสำคัญเป็นพิเศษสำหรับชาวต่างชาติ ที่ต้องการทราบว่าตนสามารถลงทุนในรูปแบบใดได้บ้าง รวมถึงกฎหมายผังเมืองทั่วไป
- ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์อย่าง บริษัท PropertySights Real Estate ซึ่งมีบริการ ให้คำปรึกษาในประเทศไทย ที่สามารถช่วยให้คุณเข้าใจตลาดท้องถิ่นได้ดียิ่งขึ้น
- นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสามารถช่วยประสานงานการพัฒนาที่ดิน
- นักสำรวจปริมาณที่สามารถประเมินราคาวัสดุก่อสร้างและต้นทุนโครงการ
- สถาปนิกที่สามารถออกแบบทรัพย์สินของคุณตามวิสัยทัศน์ของคุณ
7. มองหาโอกาสที่ดีที่สุด
การมองหาโอกาสที่ดีที่สุดเมื่อมองเห็นโอกาสนั้นเป็นสิ่งสำคัญมาก เพราะโอกาสเหล่านั้นอาจหายไปหรือกลายเป็นราคาที่สูงเกินไปอย่างรวดเร็ว.
ในประเทศไทย สิ่งนี้อาจหมายถึงการรีบจองซื้อยูนิตที่ต้องการมากที่สุดของคอนโดมิเนียมใหม่ทันทีที่มีขาย หรืออาจหมายถึงการมองหาทรัพย์สินในพื้นที่ที่มีการพัฒนาใหม่ ๆ เช่น ห้างสรรพสินค้าแห่งใหม่ ที่อาจช่วยเพิ่มมูลค่าที่ดินบริเวณนั้น
ใช้ประโยชน์จากแหล่งข้อมูลออนไลน์เพื่ออัปเดตข่าวสาร และค้นหาเคล็ดลับจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อเพิ่มโอกาสในการทำกำไรจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างคุ้มค่า
8. ตรวจสอบทรัพย์สินที่มีศักยภาพ
หากมีโอกาส ควรเข้าไปตรวจสอบทรัพย์สินที่มีคุณสนใจนั้นๆ ก่อนที่คุณจะพิจารณาซื้อเพราะคุณไม่สามารถเชื่อในสิ่งที่คุณเห็นในรูปภาพเท่านั้นได้
ตรวจสอบสิ่งต่อไปนี้ในขณะที่คุณอยู่ที่ทรัพย์สินที่คุณเชื่อว่าศักยภาพในการลงทุน:
- ระบบน้ำ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าชักโครกใช้งานได้ปกติ ทุกจุดติดตั้งมีแรงดันน้ำที่เหมาะสม น้ำร้อนใช้งานได้ และไม่มีจุดรั่วซึมใด ๆ
- ระบบไฟ ดูให้แน่ใจว่าปลั๊กไฟทุกจุดใช้งานได้และไฟสว่างติด
- พื้น ตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีคราบและพื้นเรียบเสมอกันทั้งห้อง รวมถึงตามมุมห้อง
- หน้าต่าง ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเปิด ปิด และยึดแน่นได้อย่างเหมาะสม
- ผนัง ตู้ และเคาน์เตอร์ สังเกตความบกพร่องใด ๆ ในการประกอบหรือความเสียหายที่เกิดขึ้นระหว่างการติดตั้ง
- พื้นที่ภายนอกหรือส่วนกลางในกรณีของคอนโดมิเนียม ตรวจหาข้อบกพร่องหรือปัญหาการบำรุงรักษาที่อาจเกิดขึ้น
9. หาทรัพย์สินที่ใช่ - ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อความสำเร็จ
การค้นหาทรัพย์สินที่ใช่นั้นเป็นสิ่งสำคัญต่อความสำเร็จ และเกี่ยวข้องกับการ สร้างสมดุลระหว่างงบประมาณ ผลการตรวจสอบ และศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนในขั้นตอนนี้ กุญแจสำคัญคือการไม่ประนีประนอมกับอสังหาริมทรัพย์ ที่คุณไม่มั่นใจ หรือโครงการพัฒนาที่ไม่เข้ากับกรอบเวลาการลงทุนในอุดมคติของคุณ
10. ตรวจสอบโฉนดที่ดิน
การวิเคราะห์โฉนดที่ดินเพื่อดู เงื่อนไข ข้อกำหนด หรือประเด็นอื่น ๆ เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน เป็นขั้นตอนสำคัญในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์.
ซึ่งมีหลายประเภท สำหรับ โฉนดที่ดินของไทย-แต่ละประเภทมีสิทธิที่แตกต่างกันผูกติดอยู่ ยกตัวอย่างเช่น โฉนดที่ดิน จะให้สิทธิความเป็นเจ้าของเต็มรูปแบบ อย่างไรก็ตาม โฉนดบางประเภทอาจมีสิทธิที่ไม่ชัดเจนมากนัก และอาจทำให้เกิดปัญหาในการขออนุญาตก่อสร้างหรือการจดทะเบียนในภายหลังได้
อีกประเด็นหนึ่งคือ โฉนดบางฉบับในไทยมีเงื่อนไขเขียนไว้ด้านหลังว่าไม่อนุญาตให้โอนกรรมสิทธิ์ หากคุณไม่แน่ใจเกี่ยวกับสิทธิและเงื่อนไขที่เกี่ยวข้องกับโฉนด ให้ปรึกษาทนายความเพื่อยืนยันให้แน่ชัด
11. ศึกษากฎหมายและภาษีอสังหาริมทรัพย์
การศึกษากฎหมายและภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่ที่คุณกำลังพิจารณาลงทุน สามารถช่วยให้คุณ กำหนดต้นทุน ข้อจำกัดในการก่อสร้างและสิทธิการเป็นเจ้าของ รวมถึงขั้นตอนที่จำเป็น.
สิ่งที่สำคัญเป็นพิเศษสำหรับชาวต่างชาติคือ ต้องรู้เกี่ยวกับ กฎหมายภาษีและทรัพย์สินไทย เนื่องจากการแก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุดในปี 2551 ได้ระบุข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของสำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองไทย ตัวอย่างเช่น พื้นที่ใช้สอยของอาคารชุดอย่างน้อย 51% ต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของคนไทย
พระราชบัญญัติประมวลกฎหมายที่ดินยังเปิดช่องทางการเป็นเจ้าของทรัพย์สินสำหรับชาวต่างชาติผ่านการลงทุนในสินทรัพย์ไทยด้วย
ส่วนภาษีก็เป็นอีกเรื่องที่ละเลยไม่ได้ ใครก็ตามที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องรู้จักภาษี 4 ประเภทที่เกี่ยวข้องกับการได้มาซึ่งที่ดิน ได้แก่:
- Specific Business Tax (SBT): 3.3% of sale or appraised price (whichever is higher) that applies to property sold within 5 years of purchase. Can be avoided if the property is listed as primary residence on the Tabien Baan (ทะเบียนบ้านเป็นเวลาอย่างน้อย 1 ปี
- อากรแสตมป์ (Stamp duty) 0.5% ของมูลค่าทรัพย์สิน เรียกเก็บเมื่อไม่มีภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer fees) 2% ของราคาประเมินทางการ
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย- 1% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า) สำหรับบริษัท บุคคลธรรมดาจะถูกเรียกเก็บเงินแบบก้าวหน้าซึ่งคำนวณตามราคาประเมินอย่างเป็นทางการ ระดับภาษีเงินได้ และเวลาที่ผู้ขายเป็นเจ้าของ
12. เตรียมพร้อมสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยจำเป็นต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งกระบวนการนี้ประกอบด้วย
- การชำระภาษี: ผู้ขายมักจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมส่วนใหญ่ จึงจำเป็นต้องมีการประสานงานระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
- การเตรียมเอกสาร เอกสารที่จำเป็นสำหรับ การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินในประเทศไทย จะแตกต่างกันไปตามสถานภาพสมรสของผู้ซื้อ ประเภทของทรัพย์สิน และสัญชาติของเจ้าของ
- การโอนโฉนดที่ดิน
- การจดทะเบียนชื่อของคุณในทะเบียนบ้าน หากคุณต้องการ
PropertySights Real Estate เสนอ มีบริการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ที่จะช่วยให้กระบวนการทั้งหมดราบรื่น และมั่นใจได้ว่าไม่มีขั้นตอนใดถูกละเลย
13. บริการช่วยบริหารปล่อยให้เช่า
หากคุณไม่มีเวลาหรือความถนัดมากพอที่จะจัดการกับผู้เช่าแล้วนั้น การพิจารณาใช้บริการจัดการให้เช่า ซึ่งจะทำให้การลงทุนของคุณกลายเป็นรายได้แบบ Passive Income ที่ไม่ต้องยุ่งยากกับคุณมากนัก
มี บริการจัดการทรัพย์สินในประเทศไทย มากมายที่จะจัดการเรื่องต่าง ๆ เช่น สัญญาเช่า การเก็บค่าเช่า การดูแลรักษาทรัพย์สิน และแม้แต่การตลาด
14. วางแผนการตลาดสำหรับทรัพย์สินของคุณ
หากคุณจัดการการลงทุนด้วยตนเอง คุณจะต้องวางแผนกลยุทธ์การตลาดสำหรับทรัพย์สินของคุณ เพื่อหา ผู้เช่าและเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุนซึ่งอาจเกี่ยวข้องกับสิ่งที่ง่ายที่สุด นั่นคือการลงประกาศทรัพย์สินในเว็บไซต์นายหน้าอสังหาริมทรัพย์
แผนที่ครอบคลุมมากขึ้นจะรวมถึงกลยุทธ์การตลาดดิจิทัล เช่น การออกแบบเว็บไซต์ แคมเปญโฆษณาและโซเชียลมีเดีย บทความที่เขียนตามหลัก SEO (Search Engine Optimized หรือการเขียนเนื้อหาให้ติดอันดับการค้นหา) ความคิดเห็นจากลูกค้า และอื่น ๆ หากสิ่งเหล่านี้ฟังดูยากมากไป คุณสามารถใช้บริการการตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เพื่อช่วยดูแลในส่วนนั้น
หากต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และบริการคุณภาพเยี่ยม ติดต่อ PropertySights Real Estate วันนี้เลย
ไทย